田阳县土地评估案例测算表.xls

田阳县剩余法 土地基准地价法 剩余法 aaaa 保险费 不动产单价 不动产总价 残值率 城市维护建设税 出租率 房产税 房产现值 房地出租年总费用 房地年纯收益 房地年总收益 房屋还原利率 房屋年纯收益 房屋年折旧费 房屋现值 房屋已使用年限 房屋重置价格 管理费 广告歌 交易税费 教育费附加 耐用年限 年折旧费 收益总面积 税金 土地还原利率 土地面积 土地年纯收益 土地使用年期 维修费 一年存利率 营业税 有效出租面积比率 月租金 重置单价 重置总价 总地价 总地总地价 总建筑面积 假设开发法测算（新） 宗地面积(㎡) 容积率 设计用途 商业、住宅 住宅 一层商业 二层商业 三层商业 规划建筑面积（㎡） 预计市场单价（元/㎡） (1)预计开发完成后不动产总价（元） (2)建筑物开发成本 ①建造成本 单位面积建安成本（元/㎡） 建筑面积 ②土地平整费用 计算比率 ③前期、专业费用 ④管理、配套费用 ⑤不可预见费用 ⑶购买土地契税 ⑷建筑物投资利息 利率 周期 土地利息系数 ⑸建筑物投资利润 利润率 土地投资利润系数 (6)销售税费 ⑺计算总地价 计算系数 ⑻计算单位面积地价（元/㎡） 合计 （万元/亩） 评估单价(元/平方米) 权重 总价 土地位置 土地用途 土地面积 单价 楼面地价 市场法 假设开发法 委估对象 万元/亩 基准地价系数修正法 商业 3级 内容说明 表3-1-1商业用地容积率修正系数表 一 基准地价级别价 输入相应级别基准地价，如五级住宅400元每平方米 西南区地价水平情况一览表（%） ＜0.5 二 K1期日修正 年度 综合 商服 工业 修正系数 年增长幅度 输入增长幅度，如5％ 2014年2季度 间隔年数 输入间隔年数，如3.8年 2014年3季度 三 K2使用年期修正 2014年4季度 基准地价年期 输入基准地价设定年期，如70年 2015年1季度 宗地剩余年期 待估宗地剩余年期，如59年 2015年2季度 4.0 —— 土地还原利率 输入土地还原利率，如6％ 2015年3季度 四 K3容积率修正系数 输入土地容积率，查基准地价更新报告书 备注 除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取 五 K4区域及个别修正系数 输入区域及个别因素修正系数，查基准地价更新报告及根据待估宗地实际测算后的结果。 六 K7开发程度修正系数 七 单位面积地价 较优 劣 输入土地面积数 八 土地总价 较劣 一般 基准地价 优 容积率内插法 表中数据 计算结果 容积率(x) 修正系数(y) 3级J301 基准地价区段价 表3-1-18 住宅用地容积率修正系数表 ≤1.0 7 住宅售价 商业租金 序号 计算项目 计算基数 田阳县清华园 田阳县瑞田家园 田阳县盛天小区 银海小区商铺租金 荣鑫路商铺租金 荣鑫二区商铺租金 开发完成后的房地产平均售价(元/平方米) 平均价格 商业售价 可比实例 A B C 项目开发成本（2+3，元/平方米） 项 目 项 目 购地税费费率 物业管理 交通状况 房屋建造成本[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)，元/平方米] 装修标准 繁华程度 土地开发成本（元/平方米） 新旧程度 周围环境 平均工程费用（元/平方米） 维护情况 道路状况 前期费用（元/平方米） 楼 层 环境污染 其他费用（元/平方米） 户型、面积 规划定位 不可预见费（元/平方米） 通风、采光 噪 声 管理费用（元/平方米） 小区配套 基础配套 销售税费（元/平方米） 临路状况 公共配套设施 投资利息（复利计息） 合计评分 地价款及购地税费利息的系数 开发周期 开发成本利息（元/平方米） 利润 可比实例(元/平方米) 交易情况修正 交易日期修正 个别因素修正 区域因素修正 比准价格(元/平方米) 地价及购地税费利润的系数 可比实例A 建造成本利润（元/平方米） 平均楼面地价（一-二-三-四-五，元/平方米） s 可比实例B 可比实例C 地面地价 基准法 房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300 单位地价 本次商铺租售比取值为1:200 预计商业售价 元/平方米 10000.00 15.00 666.67 3531.00 3531.30 7800.00 .15 1624.35 2778.00 .85 1.00 .03 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 2.00 1547.00 2.00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 2.00 2.00 2.00 -1.00 .0