房地产评估测算表.xls

最终结果 收益法 市场比较法 比准价格计算表 实例A 实例B 实例C 交易情况 交易日期 交通便捷度 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 个别因素 采光通风条件 楼层位置 内外装修 平均法 权重法 总价 测算过程： 因素条件说明表 区域因素 较好 便利 房型面积 交易单价（元/㎡） 区域因素 自然和人文 环境质量 建筑结构 平 均 法 权 重 法 权重法总价： 面积 平均法总价： 自然和人文环境质量 权重比例（根据相似程度取值） 收益法测算商业用房价格（无租约） 内 容 取定参数 计算结果 备 注 =（1×2×3×4）×365 1、总建筑面积(M2) 房产证载明面积 客观租金 3、可出租面积比率 4、出租率 客观出租率 二、年运营费用（元） 年运营费=3+4+5+6 1、房屋重置单价（元/m2) 根据同类建筑重置价格确定 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 一般占年租金的2%—5%, 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） =年毛收益-年运营费用 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 市场比较法结果 收益法结果 评估结果 平均法取得比较法结果 权重法取得比较法结果 比较法权重 收益法权重 基础设施 公共配套设施 采光通风 层次 装修 价格(元/m2) 社区成熟度 较完善 良好 较优 混合 五通一平 简单装修 楼幢位置 楼幢位置 12.11. 较好 6F 65.82㎡ 76.32㎡ 66㎡ 47.5㎡ 2F 1F 正常（满五） 正常（未满五） 交通便捷度 比准价格（元/㎡） 一般为建筑物重置价格的0.15%—0.2% 一般为建筑物重置价格的1.5%—2%， 一般 2、租金（元/M2.日） 据浙地税函[2006]480号《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》规定个人住房用于出租按照3%税率征收营业税、按照4%税率征收房产税。城市维护建设税，取营业税税额的7%，温地税规费〔2006〕93号文件确定：按营业税的3%征收教育费附加和2%征收地方教育附加，合计7.3% 一、年有效收益（元） 5、保险费 一般 中档装修 XXXXX XXXX 17394.00 .00 .65 6925.00 .35 13730.00 .00 17188.00 .00 .65 6925.00 .35 13596.00 .00 21622.00 365.00 .00 65.82 1.00 1.00 .90 2892.38 800.00 .80 .02 790.00 .00 .02 432.00 .00 1.50E-03 79.00 .00 .07 1591.38 18729.62 18729.62 .04 29.00 29.00 .05 455777.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 .00 6925.00 .00 16500.00 18500.00 17500.00 16500.00 18500.00 17500.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 102.00 100.00 100.00 100.00 99.50 100.00 102.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 105.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 90.00 100.00 105.00 18425.46 18500.00 15256.65 17394.04 3.00 .20 .40 .40 17187.75 1131297.77 65.82 1144875.45 案 例 内 容 比 较 因 素