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2022年房地产行业分析市场现状分析 1 四维梳理 A 股重点上市房企 2021 年报及 2022 年一季报表现 我们延续 20 年年报综述报告《利润率和杠杆率的调整之年》（2020/5/12）的分析框架，在 A 股上市房企中挑选出 66 家房企（以下统称为“总体房企”，其中包括 6 家龙头房企、27 家中型房企、33 家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理 A 股重点上市 房企 2021 年报和 2022 年一季报表现。 2 业绩：利润率加速下滑，龙头韧性全面显现 归母净利增速持续下探，但业绩集中度持续提升 2021 年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润 空间进一步压缩，各梯队上市房企盈利受到严重影响，在 2020 年来净利润负增长的基础上 进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，且归母净利占总体房企比 重自 2016 年以来持续提升，归母净利集中度创 2015 年以来新高。中型、小型房企营收和 归母净利同比降幅依次扩大，中小型房企归母净利同比降幅 100%以上。 业绩规模层面，2021 年总体房企营收同比增长 12.2%，较 2020 年下滑 1.9 个百分点；龙 头、中型、小型房企分别同比增长 15.8%、11.0%、5.9%，增速较 2020 年+0.3、-8.2、-7.1 个百分点；总体房企归母净利润同比下降 59.7%，增速较 2020 年下滑 55.1 个百分点；龙 头、中型、小型房企分别同比下降 28.3%、112.8%、115.8%，增速较 2020 年减少 30.8、 103.1、69.4 个百分点。 业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为 61.6%、31.0%、7.3%，其中龙 头房企提升 0.9 个百分点，中型、小型房企分别下降 1.9、0.1 个百分点。龙头、中型、小 型房企归母净利占比分别为 112.0%、-10.8%、-1.2%，其中龙头房企提升 49.1 个百分点， 中型、小型房企分别下降 44.7、4.3 个百分点。近年来，龙头房企的业绩集中度提升，创 2014 年以来新高。 毛利率跌至历史低点，龙头 ROE 保持相对优势 2016-2018 年高价地集中结转对盈利能力的拖累加速显现，各梯队上市房企毛利率和归母 净利率自 2018 年历史高点持续回落，且 2021 年下滑幅度进一步扩大跌至历史低点。其中 虽然龙头房企结算毛利率下降至各梯队最低水平，但凭借良好的管控效率和无息杠杆驱动 能力仍保持归母净利率和 ROE 领先中小型房企。而中小型房企归母净利率加速下探，加权 平均 ROE 已转为负值。 毛利率方面，2021 年总体房企毛利率为 21.3%，较 2020 年下降 5.8 个百分点。龙头、中 型、小型房企毛利率分别为 19.6%、23.9%、24.9%，较 2020 年分别下降 5.2、7.2、3.2 个百分点。 2021 年总体房企归母净利率为 2.8%，较 2020 年下滑 5.1 个百分点。龙头、中型、小型房 企归母净利率分别为 5.2%、-1.0%、-0.5%，较 2020 年分别下降 3.2、9.2、3.8 个百分点。 2021 年总体房企加权平均 ROE 为 5.2%，同比下滑 8.4 个百分点。上市房企杠杆率依然保 持高位，净利率和周转率下滑为拖累 ROE 表现的主要原因。龙头、中型、小型房企加权平 均 ROE 分别为 12.2%、-1.4%、-0.5%，同比-6.7、-12.7、-3.7 个百分点，我们认为行业 整体 ROE 下行趋势需要等待基本面随行业资金面与政策面向好逐步缓解。 合作开发进入常态化，少数股东损益进一步提升 由于过去几年土地竞争激烈，房企普遍加大合作模式，也导致了报表层面的少数股东权益 占比提升，其中龙头和中型房企少数股东损益占比提升最为明显，而总体房企表外投资收 益同比大幅下滑，进一步凸显大中型房企在合作开发项目中的并表操盘的主动权。 2021 年总体房企少数股东损益占净利润比重达到 36.9%，较 2020 年提升 12.9 个百分点。 其中龙头、中型、小型房企分别为 30.1%、-23576.4%、34.2%，同比+3.1、-23596.3、+40.9 个百分点。 2021 年总体房企投资收益同比减少 26.2%，增速较 2020 年下落 33.0 个百分点。龙头、中 型、小型房企投资收益分别同比增长-19.5%、-45.8%、14.3%，增速较 2020 年-22.3、-52.8、 -30.3 个百分点。 2021 年总体房企资产减值损失同比增加 162.7%，增速较 2020 年上升 144.1 个百分点。龙 头、中型、小型房企资产减值损失分别同比增长 94.3%、