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2022年房地产行业中期年度报告 1、房地产政策：暖风频吹，宽松基调延续 1.1 中央频频积极定调，稳楼市决心坚定 对房地产业的政策支持必要性强。房地产业是中国经济支柱产业，2021 年 下半年以来，房地产行业承压下行，对国民经济的贡献持续下降，2022 年 上半年行业延续低迷叠加疫情反复影响，1Q22 房地产对 GDP 累计同比贡 献率为-3.27%，对 GDP 累计同比的拉动为-0.16pct，房地产业对中国经济 的增长贡献为负。而房地产业的健康稳定发展是中国经济实现 5.5%增长的 重要支撑，出台对房地产业的系列宽松支持政策尤为必要。 中央对房地产调控定调积极。2022 年以来，全国层面对房地产调控定调的 政策/事件频出，尤其是在 4 月 29 日中央政治局会议中，首次提出要“支 持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优 化商品房预售资金监管”，奠定了未来一段时间内房地产调控宽松的基调。 5 月 15 日和 20 日央行先后下调首套房贷款利率下限（五年期 LPR-20BP）、 下调五年期 LPR15BP 至 4.45%，是本轮调控放松中全国性具有实质利好 的政策，宽松导向信号明显，充分体现中央支持刚性和改善性住房需求、 稳定房地产市场的决心。 1.2 信贷端：房贷利率持续下调，多城降低首付比例 2021 年 9 月，信贷端率先吹出对房地产业的暖风。在全国层面，2022 年 1 月和 5 月两次下调五年期 LPR 合计 20BP。在信贷政策趋松的基调下， 百城房贷利率从 2021 年 11 月起逐月回落，2022 年 5 月百城首套房贷利 率为 4.91%（较 2021 年 10 月高点下降 81BP），二套房贷利率 5.32%（较 2021 年 10 月高点下降 66BP），放款周期也逐步回落，从 2021 年 10 月最 高 74 天逐步降至 2022 年 5 月的 29 天，着力促进购房需求的释放。 首付比例下调逐步从低能级城市向高能级城市推进。伴随房贷利率的下调， 多地也对首付比例进行下调，降低购房门槛，2022 年以来已有 40 余个城 市下调首套房二套房比例。从比例调整上来看，首套房首付比例多下调 至 20%，二套房首付比例多下调至 30%（晋中、六盘水低至 20%）；而从 调整城市来看，三四线城市对首付比例下调力度较大范围较广，近期济南、 西安等城市也有调整，后续高能级城市的首付比例下调仍有空间。 1.3 需求端：除一线城市外，各地均有限购限售松绑 限购限售松绑大范围推进。2022 年 3 月份，郑州、衢州、秦皇岛率先放开 限购限售，而自 419 中央政治局会议定调后，各地调控宽松加速，截至 5 月底，除了一线城市外，其他城市（包括基本面较好的新一线城市）均有 不同程度的限购限售宽松政策出台，鼓励消费者购房。在住建部重点关注 的 22 城中，已有 18 个城市（除了北上广深）出台调控宽松政策，其中南 京、苏州、无锡、杭州、成都等城市宽松力度较大，而天津调控宽松力度 相对较小，此外，福州、宁波、合肥三城目前暂无正式发文但已在落地执 行相应宽松政策。 1.4 供给端：稳定市场供应主体 市场供应主体（房企）面临现金流困境，国企民企境遇分化。受 2021 年 下半年市场快速下滑及部分城市调控收紧影响，房企面临销售回款难度大、预售资金监管比例高、融资渠道不通畅等问题，导致多数房企陷入现金流 困境，拿地开工意愿均不强烈。国央企和民企资金环境分化也较为明显： 国央企整体债务结构相对合理，同时有国资背景增信，融资相对顺畅，在 行业低谷期能维持相对稳健发展；部分民营房企以前高杠杆、高负债、高 周转的发展模式在当下反而成为其劣势，销售下滑导致现金承压，高额债 务偿还压力大，民营房企债券违约事件也频频发生。 多措并举稳定市场供应主体。为缓解房企资金短期压力，全国层面出台统 一预售资金监管政策、支持房企项目收并购融资、兜底优质民营房企发债 融资等（详述见第 4 部分）。而从 2021 年第二批次集中土拍起，各城市相 继调整土拍政策，为房企拿地预留适度利润空间（详述见第 3 部分），以提 振房企拿地积极性。 1.5 未来政策出台或更加注重协同性 政策需要协同组合拳，实现“1+1＞2”。截至目前已有全国和地方不同层 面的较大范围的房地产调控宽松政策陆续出台，而受市场情绪和疫情影响， 市场销售尚未做出正向反应。同时目前部分城市的宽松政策较单一，如： 仅放松限购但限售依然严格，二手房流动性较低，臵换改善需求难以释放； 仅放松限购但对二套房首付比例依然较高，拥有房票当购买力受限等。我 们认为在全国稳增长的大背景下，一段时间内房地产调控基调将以宽松为 主，且未来政策将更加注重协同性，各地方政府从对单一限购、限售或限 贷的