加州旅馆小户型楼盘营销方案.pptVIP

SWOT分析 （2）利率上调 利率调整对房地产的不利主要表现在抑制了需求，但有利于抑制房地产上游原材料价格上涨的趋势，房地产作为下游产品，原材料价格的下降对其是有利的。另外，房地产业的结构将得到调整，这对该产业的长远发展是有利的。 第六十二页，共八十九页。 SWOT分析 （3）土地供应减少和拆迁安置难度加大 2004年，国家对国有土地管理的力度明显得到加强。4月29日，依据国家《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。能源、交通、水利、城市重大公共设施等国家和省级重点建设项目用地，确属急需的，报国务院批准；对国家已经批准且在规划范围内的卫生、教育等项目建设用地，按有关规定从严审批。中央、省、市为抓好这项工作相继出台了一系列的措施保障拆迁户和失地农民的利益，拆迁安置难度加大。基于房价因素，拆迁户原来有七成选择货币补偿，现在却是七成选择拆迁安置房。成都市住房保障中心目前无新的拆迁安置房计划，实际房屋存量只有110万平方米左右，却需要近300万平方米安置房进行拆迁安置，工作难度大，目前拆迁进展相对缓慢。从总体来看，土地供应减少和拆迁安置难度的加大无疑抑制了房地产市场的火热现状，但长远上看有利于房地产市场的健康平稳发展，同时对于已经建成的加洲旅馆来说也是一个优势，总体供给量的减少，外加成都房产需求量的增加使得加洲旅馆的销售应该会比较顺利。 第六十三页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 项目特征 5个楼盘的容积率约在3—4之间，主力户型的面积大多在30—50平方米之间，除奔腾年代和纯真年代是粗装外，其余几个楼盘都对自己的楼盘进行了精装。而且小配套几乎都是6通，比较齐全。绿化率大多在30%—40%。 第三十页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 公司组成 5个楼盘的开发商大多都比较有实力，请的设计单位承建商和物管公司都还不错。 第三十一页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 价格 图表 8各楼盘单价统计表 付款方式大多有三种：一次性付款；首付+分期付 款；按揭。 第三十二页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 广告宣传 各楼盘都有自己的售楼部，而且建筑设计比较有特色，配套设施也较齐全，服务态度很好。广告媒体大多依靠自己制作的宣传册，报纸，电视广告及网站宣传等，投入力度因媒体的不同而不同，例如各楼盘大多在宣传册、报纸和网站上投入力度较大，而诉求点较少。 第三十三页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 销售情况 除凯悦新城销售率为80%（一些面积较大的户型还未售出）外，其余各楼盘均在1—7天内全部售完，客户群大多以个体户、老师、学生为主。购房目的以投资为主，其次是为了满足居住需求。 第三十四页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 物业管理 各楼盘物业管理的服务内容大多为安全、卫生、绿化及其他亲情服务，管理情况一般，收费标准（见表）比较合理，物管公司的信誉较好。 图表 9物管收费标准统计表 第三十五页，共八十九页。 竞争楼盘调研分析 通过对以上相关数据的分析，川大周边的客户主要是利用小户型楼盘有利的地理位置来进行投资，又由于房地产具有保值增值的特点，抢购小户型住宅的现象十分普遍，因此我们开发小户型楼盘是有很大的市场的。只是在建筑系数、户型面积设计、装修标准、配套设施、绿化率等项目特征上要借鉴其他楼盘的优势，打造自己的品牌个性，更加贴近客户群，满足其大众偏好，实行亲情服务，当然也要考虑自己的开发成本。并且在选择设计单位、承建商、物业管理公司时要慎重，最好选择势力雄厚，具有品牌优势，并受客户青睐的公司或单位。 第三十六页，共八十九页。 3.区域繁华度 “加州旅馆”小户型楼盘正好处于四川大学东门和北门之间，周围商服繁华度不如川大西门和南门，人气有些不足。 第三十七页，共八十九页。 4.交通状况 磨子桥一带交通拥挤的状况正在不断改善，路桥等相关基础设施的修建也在不断改善这一带的交通状况。而地处九眼桥头的“加州旅馆”小户型楼盘周边交通状况良好，通行便利。 第三十八页，共八十九页。 加州旅馆市场功能定位分析 “加州旅馆”精装小户型楼盘位于成都市太平南新街1号，地处中海?格林威治城培根走廊步行街南端，毗邻百年文化宝鼎——四川大学 ，紧邻府南河，具有绝佳的景观和齐备的配套设施。 第三十九页，共八十九页。 一、PEST分析 P 政治—法律 中国目前政治比较稳定，