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开题报告的要点如下：
（1）文献综述
房地产营销理论在我国应用时间较短，营销理论和实践的发展却非常迅速。短短十余年的时间，房地产营销策划在居住物业、商业物业和工业物业开发和经营管理中发挥了巨大作用，房地产营销策划理论得到长足发展。九十年代初，房地产市场处于“供不应求”的卖方市场，开发商以最大限度地生产商品房为目标，处于营销的“生产阶段”；1995年以后，“供过于求”的买方市场的到来，出现了大批商品房的积压，开发商不得不向营销机构和营销专家求援，“炒概念，重包装”的推销方式盛行；1999年初至今，随着政府政策的调控和购房客户逐渐成熟，房地产营销进入了注重市场调研和客户定位，提供适销对路的房地产新
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