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2022年房地产行业下半年投资策略报告 1.房地产政策：支持合理住房需求，构建长效发展机制 1.1 在“房住不炒，因城施策”的政策体系下，支持合理住房需求 ① 坚持房住不炒的政策定位 房地产行业自2021年下半年以来基本面持续下行，自 2021年9月央行提出“两维护”后，政策方向逐渐转向托底改善。从2021年12月的 政治局会议和中央经济工作会议提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场， 推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施 策促进房地产业良性循环和健康发展。”至2022年4月政治局会议提及的“要坚持 房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、 支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健 康发展。”最近的两次中央政治局会议以及今年以来的具体政策均表明了“房住 不炒”是支持房地产行业健康发展的政策前提。 ② 积极实施因城施策政策，支持刚需和改善性住房需求 ，边际改善政策逐渐由低能级城 市向高能级城市传导。从2021年12月政治局会议提出“探索房地产行业新的发展模式， 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环 和健康发展”后，今年以来全国多城陆续出台边际放松政策，我们统计的数据显示，2022年1月出台边际放松政策城市仅7个，至2022年5月已经涉及到147个，政策措施 包括放松限购、限贷、限售、限价、公积金贷款、首付比例、购房补贴、税费减免等。 此外，5月15日央行、银保监会出台了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通 知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利 率减20个基点；在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构 按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房 贷款利率加点下限。各大城市按照自身情况陆续下调了房贷利率。 从城市能级上看，仍然是三四线城市楼市放松政策较多，但是目前可以看到已经逐渐 向高能级城市扩散，如杭州、南京等城市亦陆续出台相应的楼市松绑政策。 ③ 政策展望 与我们之前在年度策略中的判断一致，今年上半年政策持续宽松，我们认 为在基本面回暖前政策工具箱依然处于持续打开状态，预计后续仍有较多边际改善 政策陆续出台。方式上，预计仍是发挥地方政府主体能动性因城施策，积极出台支持 刚需和改善性住房的政策，力度上，依赖于基本面恢复情况，需求端政策有望持续向 高能级城市扩散，具体政策工具由人才政策、税费减免、公积金贷款等政策逐渐向限 购/限贷/限售/首付比例等力度较大的政策上倾斜，供给端政策预计会持续推进并购 贷以及托底房企融资、各地集中供地政策会根据实际成交情况不断优化。 1.2 供给体系：构建商品房与保障性住房相结合的住房体系 当前，我国住房供给体系由以商品房为主的市场化供应和逐步加快建立的保障性住 房供应体系组成，亦可分为以商品房为主的产权化市场供给体系和租赁住房体系。我 国的保障性住房体系经过多年的发展，目前初步形成了以保障城镇中等偏下及以下 收入困难家庭的公租房、针对“夹心层”住房困难群体的共有产权房、以满足新市民 和新青年等全体的保障性租赁住房的多样化的保障性住房体系。 政治局会议和中央 经济工作会议均提及推进保障性住房建设，2021年11月，住房和城乡建设部会同国家 发展改革委、财政部、自然资源部、国家税务总局印发《关于做好2021年度发展保障 性租赁住房情况监测评价工作的通知》（简称“《通知》”），要求“十四五”期间大 力增加保障性租赁住房公积，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达 到30%及以上。各个省市陆续发布“十四五”保障性租赁住房建设目标。保障性租赁 住房的建设将有利于我国住房体系不断完善，也将对2022年房地产投资形成一定支 撑。 2.房地产行业在我国经济中具有重要地位 2.1 房地产产业链增加值在我国 GDP 中的占比超两成 房地产行业仍是我国经济的重要支柱产业，其上下游产业链条长，带动的行业涉及众 多，前端施工建设阶段主要涉及到建筑、建材、机械、钢铁等，后段竣工后涉及到家 装环节，包括装修、装饰、家电、家具等行业，存量房市场涉及物业管理、房产经纪、 二手房交易后的家装环节等，而金融服务、商务服务、零售、公用事业等行业的应用 贯穿于整个房地产产业链中。 我们以2020年投入产出表估算，2021年房地产产业链增加值占GDP的比重为20.56%， 是我国经济的重要组成部分。其中房地产行业对货币金融和其他金融服务、专业技术 服务、建筑装饰、装修和其他建筑服务、零售、商服服务、公共管理和社会组织、道 路货物运输和运输辅助活