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2022年房地产开发行业研究报告 一、上半年房地产行业基本面情况回顾 1.1上半年销售量价齐跌、城市分化显著，当前处于弱复苏，预计全年商品房销售额14.3万亿元 1.1.1上半年商品房销售金额跌幅位居历史高位，呈现量价齐跌态势，住宅与非住业态走势背离 上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。2022年上半年，全国商品房销售金额为66072亿元，同比减少28.9%，较前值提高2.6pct；6月单月商品房销售金额为17735亿元，环比增长68.2%，同比减少20.8%。纵观2006-2021年商品房销售额，即使在2008年和2014年两个历史低点，商品房销售额同比降幅也仅为19.5%和6.3%，远小于今年上半年的22.2%。无论是单月同比降幅还是累计同比降幅，不包括2020年2月疫情影响的异常值，今年两个指标均以达到2007年以来的最低水平。上半年累计销售额已回落至2018年水平（66945亿元）。 量价齐跌，上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70大中城市新建住宅价格指数同环比均转负。上半年，全国商品房销售面积为68923万方，同比减少22.2%，较前值提高1.3pct；6月单月商品房销售面积为18185万方，环比增长65.8%，同比减少18.3%。销量持续低迷的原因主要有：（1）多家民企持续暴雷，购房者对部分开发商信任下降；（2）上半年北京、上海、深圳多地爆发奥密克戎疫情，出行不便叠加对未来收入预期下降；（3）2021年购房政策收紧后，2022上半年政策放松呈现少量多次特征，逐步从三四线扩散至一二线，政策出台速度及力度不及预期。 我们使用商品房销售金额除以商品房销售面积得到商品房销售均价，数据显示近5月累计销售价格降幅均维持在10%左右。上半年全国商品房销售均价为9586元/平，同比减少8.6%，降幅为2006年至今的峰值，超过2012年2月的8.1%；从单月数据看，自2021年8月以来，单月同比一直为负，在2022年4月同比降幅达到峰值12.4%，5月6月同比降幅逐步收窄。 上半年70大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比在2015年后首次由正转负，6月同比下降1.3%，环比下降0.1%。自2015年11月之后，70大中城市新建商品住宅价格指数的同比及环比始终保持为正值，2021年9月环比开始转负，保持在-0.3%-0.1%区间，2022年4月，同比开始转负，且呈现降幅不断扩大趋势。 分业态看，上半年住宅销售同比不断下降，办公楼及商业营业用房同比逆势保持正值。分业态看，上半年住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-31.8%、10.4%和0.3%，较前值变动2.6pct、7.0pct和-0.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-26.6%、15.9%和8.9%，较前值变动1.5pct、1.2pct和-1.5pct。 1.1.2不同地区和不同能级城市分化严重，东北地区和二线城市表现最差 根据统计局数据，各区域累计销售额同比持续降低，东北和东部地区表现最差。上半年东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为36812、14582、13206和1472亿元，同比分别为-32.0%、-21.5%、-25.3%和-41.0%，较前值变动3.1pct、2.0pct、0.7pct和6.5pct。东北和东部地区表现最差，其中东部地区考虑受上海苏州等地疫情影响，东北地区主要受人口净流出、需求持续不足影响，行业基本面较差。 根据中指数据，二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。在我们跟踪的103个样本城市中，上半年商品住宅销售面积17497万方，同比降低42.4%；商品住宅销售金额为29882亿元，同比降低40.4%。（103个样本城市包括一线4个、二线26个、三线73个。）分城市能级看，本轮下行通道中，三线城市商品住宅销售金额的同比降幅高于二线城市，二线城市降幅高于一线城市。以降幅最大的4月为例，一线城市的同比降幅为42.5%，而二线和三线城市的降幅分别为59.8%和63.2%。在6月份的复苏中，一线城市的数据反弹也较二三线城市更为显著。考虑到3-5月一线城市中北京上海受疫情影响严重，二三线城市与一线城市的真实差距比数据层面更大。 1.1.3高频数据下市场呈现弱复苏 高频日度数据显示，市场有所复苏，但真实情况不如数据显示乐观。根据各城市房管局数据，6月四周的商品房销售数据环比不断提升，量能出现跃升状况。我们以wind30大中城市商品房销售面积为例，6月第一周（6.4-6.10）的销售数据仅为303万方，第四周（6.25-7.1）跃升至718万方，相较第一周提升近137%。由于wind30大中城市中12城已停止更新，我们统计了30个依然持续披露日度成交面积