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2022年建发股份竞争优势分析 一、业绩高增，成本管控持续改善 21年建发股份实现营业总收入7078亿元，同比增长63%（过往5年复合增速37.2%）； 实现归母净利润61亿元，同比增长35%（过往5年复合增速16.4%）；实现扣非归母 净利润43亿元，同比增长13%。公司宣派每股现金红利0.6元（含税），合计派发现 金红利17亿元，占归母净利润比重约为28.17%，若考虑22年限制性股票激励计划首 次授予的股份预计将在实施权益分派的股权登记日前完成登记，则相应调整增加分 配总额，预计现金分派比例可达29.30%。目前股息率约为4.45%。 （一）供应链营收高增，房地产结转增速有所放缓 21年公司营收增长主要源于供应链贡献。21年公司供应链业务实现营业收入6115 亿元，同比增长74.5%，占总营收比重约86.4%，较20年比重81.0%提升5.4pct。 过往5年公司供应链业务收入年复合增速为39.7%。公司供应链业务的收入高增主 要受益于供应链业务的拓展及21年大宗商品涨价所致。过往周期中，公司在大宗商 品价格上行阶段往往具备较强的增速表现（一般超过50%），而在大宗商品价格下 行阶段又具备较强的抗周期特征（一般可在10%左右的增速）。考虑到公司这一业 务特征，我们认为2022年保守可估计供应链业务增速在10%左右。 21年公司房地产业务实现营业收入963亿元，同比增长16.9%，占总营收约 13.6%。过往5年公司房地产业务营业收入年复合增速为26.0%。21年房地产营业 收入的增长主要来自结算收入的贡献，21年公司房地产结算收入约为792亿元，同 比增长10%，过往5年结算收入年复合增速为22%，结算面积约为573万方，同比增 长6%，对应结算均价13814元/平米，同比增长3%。除却结算收入的贡献外，房地 产业务收入同样有部分来自于一级开发业务、代建业务等带来的收入贡献，这类相 关业务21年实现收入约为171亿元。 公司地产业务运营主要在建发房产及联发集团两个平台运行，其中建发房产下拥有 港股上市平台公司建发国际集团（主要运营地产开发及地产链相关业务）及一级开 发业务公司禾山建设公司。 至2021年末，建发房产实现营业收入724亿元，同比增长16.8%，过往5年，建发 房产的营业收入复合增速为28.8%。拆分业务结构看，21年建发房产营业收入的增 长主要为地产链相关业务增加所致，至21年末，建发房产实现结算收入573亿元， 同比增长9.9%，结算收入占建发房产营业收入比重约79%，剩余151亿元主要为其 他地产链相关业务贡献，同比增长71.7%。从结算面积看，建发房产21年实现结算 面积373万方，同比增长14.6%，结算均价15342元/平米，同比下降6.1%，21年结 算的量价结构看，量升价跌，或与结算产品结构变化等相关。 2021年联发集团实现营业收入273亿元，同比增长14.2%，过往5年，联发集团的 营业收入复合怎股为19.6%。拆分业务结构看，联发集团21年营业收入的增长主要 依靠地产结算收入的增加，其他业务增长相对缓慢。至21年末，联发集团实现结算 收入219亿元，同比增长16.0%，实现其他业务收入54亿元，同比增长7.5%。从结 算面积看，联发集团21年实现结算面积200万方，同比下降6.3%，结算均价10961 元/平米，同比增长23.8%，21年联发集团结算量跌价升。 （二）已售未结资源充足，未来结转有保障 期末公司并表口径已售未结金额1996亿元，同比增长77%；已售未结面积1001万 方，同比增长60%，对应已售未结均价为19630元/平米，远高于当前结算均价的 13814元/平米，两者的差距在于计量口径有差异，已售未结金额含税，结算金额不 含税。期末公司已售未结面积/结算面积比例为1.7X，从已售未结面积的覆盖倍数 看，公司已售未结资源充足，足以覆盖不低于2年内的结转体量。 分主体看，期末建发房产已售未结金额1530亿元，同比增长104.8%；已售未结面 积730万方，同比增长94.9%，对应已售未结均价20970元/平米，高于建发房产当 前销售均价19180元/平米，可能的因素在于已售未结为并表口径项目数据，销售为 全口径项目数据，高价项目并表率较高的情况下便会使得公司的已售未结均价高于 销售均价。期末建发房产已售未结面积/结算面积为1.96X，较20年末提升0.80X， 未来结转资源保障力较强。 值得注意的是，期末已售未结面积增速（94.9%）高于销售面积增速（72.2%）， 产生差异的原因在于21年已售未结并表率有提升。我们同时根据当期新增并表未结 金额（或面积）=当期已售未结金额（或面积）-上期已售未结金额（或面积）+当 期结算金额（或面积），并依据当期新增并表未结金额（或面积）/