花园洋房住宅产品分析.pptxVIP

page1 花园洋房的定义与特征 花园洋房的实质： 从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 花园洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。 花园洋房产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2）成熟郊区化板块中的经济性产品。 3）成熟城市板块中的改善型产品。 4）陌生区大盘的创新型产品。 第1页/共36页 page2 花园洋房价值分析 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。 2、居住空间前所未有的“丰富多元” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加： ——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。 ——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。 1、入户方式开始趋于“私有” 第2页/共36页 page3 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切； 另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强； 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。 3、“院落感”的价值开始体现 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。 4、造型特质从“整体”走向“细节” 第3页/共36页 page4 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 第4页/共36页 page5 洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化 第5页/共36页 page6 花园洋房的三种产品类别分析 注意点： 各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？ 第6页/共36页 page7 情景花园洋房产品的分类 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段： 1、以绿城产品为代表——“花园化洋房”路线 ２、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房”路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房”路线 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 第7页/共36页 page8 绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区 第8页/共36页 page9 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统 以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观 利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所 以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的六大组团聚落空间 中心绿地水景 南入口 东入口 闻莺苑组团 春晓苑组团 初阳苑组团 栖霞苑组团 云树苑组团 桂雨苑组团 第9页/共36页 page10 社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应 在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。 同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。 在社