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2013 产业地产年终盘点 产业地产有几个非常有名的段子。 第 1 个段子，玩住宅的是小学生，玩商业的是中学生，玩旅游地产的是大学生，玩产 业地产的是研究生。 第 2 个段子，住宅地产吃肥肉，商业地产吃瘦肉，产业地产来啃骨头。 第 3 个段子，住宅就像王石，看起来耐久可靠 ;商业地产就像冯仑，灵活多变但根子正 确 ; 旅游地产就像潘石屹，看起来很美风险也不小 ; 产业地产就像任志强，实话实说却不受大伙待 见。 这三个段子的结论是，产业地产学历高，挣得少，还被嫌弃。贵圈真苦 !借段子开胃， 笔者和您一起探讨 2013 年产业地产的喜怒哀乐。 一苦：土地原罪 工业用地一直是笔算不清楚的账，在商业逻辑上，以工业用地为基础的产业地产始终 不能与住宅地产、商业地产平起平坐。 长期以来， 中国土地市场实行差别化的价格管理， 通过消费性的住宅用地获取高溢价， 转而对工业用地等非消费领域的土地进行补贴，由此而来的 低地价“ ”奠定了产业地产 “成立 ”或者 “盈利 ”的根基。而随着住宅价格的日渐攀升，这种模式受到了多层面的指摘。知名地产人任志强 就多次在公开场合指出， 2013 年土地价格尤其是宅地价格上涨的背后， 是工业用地的占比过大， 换言之， 住宅用地的升值相当一部分是补贴了工业用地的超量。 就工业用地本身来说， 成本倒挂 现象也十分严重， 尽管有些地方工业用地的名义出让价格并不低， 但不排除政府会通过税收返还、 土地补贴等形式使其过低。另外，工业用地在退出机制上， 距离健全还有很远的距离。 更为尴尬 的是， 产业地产一直存在以产业为名、 行地产之实的恶名， 这当真使一些决心搞产业地产的企业 英雄气短。 工业用地规范缺乏， 边界暧昧， 成本模糊， 筑于流沙之上， 产业地产如何自建堡垒 ?2013 年，在工业用地层面，一些政策和动向值得关注。这包括， 7 月，国土资源部推动开展全国工业 用地成本费用调查，近期消息指，国土部和地方政府关于供地结构的调整已悄然开启实际操作， 其中， 工业用地出让最低标准将提升、 税收额度将提高 ;十一届三中全会的 《决定》则明确提出， “建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制 ”，对于这一提法，业内较为一致的解读是，高 层希望通过市场机制，使工业用地价值回归常态。 2013 年，这些土地政策的微妙变化，能否给产业地产一个更加牢固的未来 ? 二苦：盈利悖论 如果说，土地这笔账不好算清楚，在商业链条的另一头，盈利也是笔算不清楚的账。 有业内人士曾对笔者指出，如果没有了土地红利、没有了税收优惠，产业地产根本没 有盈利空间，这种靠拐杖走路的行业不会有未来 ; 也有业内人士称，产业地产的盈利可以高达 800% ，暴利时代已经到来。他们都有各自的道理，问题在于，还没有简单清晰的盈利模式供参 考。 由于可以较易获得相关数据， 2013 年， 笔者仍持续关注了园区类的上市公司，从土地 批租、二级租售、商住反哺、股权投资、招商佣金，这些公司各有各的玩儿法，但共同缺少的是 “可复制性 ”，这也成为横亘在产业地产持续盈利面前的一大障碍。 三苦：先天不足 既然这么困难，那国外有没有产业地产 ?他们是怎么发展的 ? 前两天，中国产业新区研究院发布了《 2014 中国产业园区转型升级路径前瞻》，报告 指出，产业园区的投资