鸿山项目新中式别墅策划报告.pptx

;市场篇 城市背景;市场篇 城市背景;市场篇 城市规划;市场篇 城市规划;市场篇 城市经济;;;;市场篇 整体房产市场;市场篇 整体房产市场;;市场篇 整体房产市场;2010 年无锡房地产市场展望;2010 年无锡房地产市场展望 2010年中国将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货 币政策，根据新形势新情况着力提高宏观调控政策的针对性和灵活性，价格持续高位，市场成交量 出现波折，将以品质说话品质战的关键，一是创新，二是展示，三是营销。 如何更好地把楼盘创新，符合本地市场需求，如何把楼盘的优异品质展示在更多消费者面前，如何品质营销， 都将是开发商面临的新课题。板块竞争加剧，合作进一步加强，楼市在竞争合作中发展板块内的楼盘合作性将进一 步加强，联合营销手段，外部资源共享开创合作的优势将不断显现；更多的营销手段将络绎不绝。在竞争中合作， 在合作中竞争，这也是稳定楼市健康有序发展的推动剂。 豪宅市场将逐步显现，楼市两极分化日趋严重。一些地块资源比较优越的开发商必将憧憬豪宅之风的来临，将 在定位上考虑其高品质高价位的豪宅。同时一些小型楼盘的部分开发商本着快速回笼资金出发，以“二低”(低单 价，低总价)中低端楼盘供应市场，抢占市场份额，也会在中低端市场形成供应，楼市供应的两极分化日趋严重。 综上所述，在宏调政策的平稳过渡下，2010年的无锡楼市在一定程度上可能会延续09 年以来 的市场走势。但与09 年的异彩纷呈相比，2010年的无锡楼市整体表现可能较09 年略显沉闷，是一 个“调控”和“发展”并行的年度。;市场篇 区域市场;市场篇 区域市场;市场篇 区域市场;区域在售市场研究结论 ◆从本项目所处的广义上新区地理概念上分析，客观上形成了以长江路为主轴， 包括太湖大道沿线的老新区区划，以及新划入之坊前、梅村、后宅、鸿山等乡镇， 并呈不同的房地产发展特点。 ◆在广义的新区区划内，项目建筑形式均以高层、小高层为主，户型面积区间主 要集中在110～140平方米的三居，花园洋房等中高舒适度产品，除万科东郡、民 生二期、美心玫瑰大道等少部分项目外，供给相对有限，以江南民居为代表性的 别墅等更高档次产品更为稀缺，太湖大道沿线的中堂是该类产品的代表。 ◆梅村、坊前、后宅、鸿山等乡镇虽划入新区区划，但其发展极不平衡，除梅村 较突出外，其余各镇房地产发展均无法突破对所属乡镇的依赖，高价位、高品位 产品稀少。;区域在售市场研究结论 本项目所处的鸿山镇随着无锡市文化名城建设对鸿山镇鸿山遗址及吴文化发展的张扬，以 及成功开发运营上海罗店北欧新镇的中国新城镇发展公司的引入和面积达868万平方米的鸿山 国际新城的建设规划，鸿山镇的房地产开发将因其大气笔、大气魄和对吴文化内涵的挖掘和发 扬广大，极大地提升该区域的建筑品位。 ◆根据目前项目成交情况分析及无锡住房人群需求特征研判，未来市场需求仍将以110～150平 方米的三居为主，同时也不排除工作在新区的无锡新市民对80～90平方米二居产品的需求。需 要指出的是，本区域大部分房地产项目也是以此为依据设计其产品户型的。 ◆市场主流产品的销售单价区间主要集中在新区核心区域8000元/㎡，其余乡镇区域4000元/㎡ 以下，花园洋房销售单价核心区域在10000元/㎡左右，最高的为万科金域堤香的16000元/㎡， 其余乡镇区域均在8000元/㎡以下。;区域市场优势 区域未来规划前景看好，区域未来价值不可估量。 ◆区域需求市场相对旺盛，市场主流产品受到市场追捧，短期内供求关系基本保持稳定，而 花园平房、别墅，尤其是市场稀缺的江南民居类别墅将异军突起，引领区域市场消费潮流。 ◆市场目前在售户品类型单一，且缺乏亮点项目，各项目仍以价格作为市场竞争的主要手段。 ◆中高舒适度产品入市便受到市场追捧，如中堂的中式别墅、万科东郡和金域堤香的花园洋 房，价格也较市场主流产品有大幅提升。 ◆新成交地块容积中大都偏高，受地块条件限制，产品形态很难有所突破，预计以高层建筑 为主的三居产品仍将是未来市场供给的主流产品。而本项目0.8～1.05的容积率具备了设计 高价位，低密度高品位产品的差异化条件。 ◆随着中国经济的进一步复苏，本区域有强大的产业支撑将发展迅速，区域价格增长幅度将 远高于无锡市整体涨幅水平。 ◆消费者以地缘性客户为主，对区域具有较高的认可度，部分工作在本区域的中外合资企业 的高层管理者已具备一定的购买能力，有实力支付相对高总价的产品。;区域市场劣势 ◆虽然目前市场供求关系相对稳定，但由于2007年高峰时拍买的大量土地即将集中入 市， 中后期区域将会出现供给量短期内集中释放的市场局面，亦会给各项目间的竞争带来更大 的压力。 ◆未来供给量的加大，势必会对价格的流动方向产生一定的影响。 ◆未来调控政策尤