长沙八方小区地产项目行销定位与推广策略.ppt

我们将深度挖掘出产品的附加值， 并以有效的策略进行实施， 全力实现价值最大化! ＋ 概念附加 行销创新 通路优化 ＝ 产品价值 整体价值 产品价值 市府政务圈第一居所； 红墙大院，珍品大树； 薄板、宽景阔宅 第一百二十五页，共一百六十七页。 我们必须解决的问题 目标客群与项目核心价值的共鸣 只有这样，核心价值才不会空洞虚无！ 也只有这样，目标客群才乐意买单！ 第一百二十六页，共一百六十七页。 定价依据 市级核心政务圈 尊贵名宅 项目建设综合成本 土地价格的涨势 供求关系造势 客户心理把握 本案具有明显的资源稀缺性特征，项目规模适中，因此除了地价涨幅和项目建设刚性投入考虑外，项目基于供求关系的优势把握和客户心理的波动将是项目定价的浮动关键。 第九十三页，共一百六十七页。 价格定位 项目名称 本案 美林银谷 卓越蔚蓝海岸 沁园春御院 沃府 比较因素 权重 35% 25% 20% 20% 区位 20% 1.0 1.1 0.8 0.9 0.9 内部配套 10% 1.0 0.9 0.9 1.0 0.9 外部配套 15% 1.0 1.0 0.9 1.0 0.9 规划 10% 1.0 1.2 1.2 1.1 1.0 户型 20% 1.0 1.2 1.2 1.1 0.9 园林 10% 1.0 1.1 1.1 1.1 1.0 自然环境 10% 1.0 1.0 1.1 0.9 1.2 开发商 5% 1.0 1.0 1.1 0.9 0.8 销售均价 4400 3800 3500 3400 比准均价 4072 3725 3482 3597 本项目比准价格 ＝4072×35％+3725×25％+3500×20％+3597×20％ ＝3772.25元/平方米 第九十四页，共一百六十七页。 市场价格静态与动态评估 现阶段静态 价格评估 综合考虑市场接受程度比较价格，根据目前市场上同类产品在地段、产品、配套、物业管理、环境、社区文化等综合要素的比较，项目现阶段的静态均价定位为 3772元/㎡ 入市价格 动态评估 考虑市场的自然价格涨升幅度、创新的营销理念和营销推广运作，设定项目推盘周期为07年年底，保守估计项目的整体入市均价拉升10-15%： 4149元/㎡ 第九十五页，共一百六十七页。 Contents 一、竞争市场分析 1 二、开发模式与项目定位 2 三、产品规划设计建议 3 四、营销推广策略 4 第九十六页，共一百六十七页。 总平面规划建议 第九十七页，共一百六十七页。 项目自身条件研判——总体平面分析 本项目共6栋，呈排列式分布；缺乏主题园林组团；建筑规划中规中矩，很难跳出公务员非高档住宅的区域印象。 项目采用纯板式南北布局，楼房栋距较大，35-46米，视觉开阔，采光通风比较理想。 35.30米 46.20米 36.39米 34.80米 第九十八页，共一百六十七页。 总平面规划的理解 主楼建筑平面两端逐层向中间退缩成阶梯状立面， 形成丰富天际线。 项目进入施工阶段，是本项目规划的制约前提。 17F 15F 13F 13F 17F 15F 17F 17F 17F 15F 15F 15F 15F 17F 15F 15F 建筑主体成行列式分布 较为舒阔的楼间距。 第九十九页，共一百六十七页。 总平规划的调整思考 地块总平规划采用了具有良好宜居品质的南北通透、一梯两户行列式布局。 一、相比河西板块丰富的产品构成，项目总平规划显得四平八稳，缺乏核心亮点。 二、在地块规划面积有限，容积率约3.0的条件下，项目总平规划的调整空间有限，基本已成定局。 因此，我们的核心思考在于如何提炼和理解这一规划与项目整体定位之间的关联。 第一百页，共一百六十七页。 规划亮点提示：礼 ——实现传统的秩序感和礼仪感 建筑总体成行列式分布，气势雄伟，豪华壮观，吻合不偏不倚的居家礼仪。 超大楼间距可以实现四个不同主题的四合院。 小区中心轴营造中央水景，由南而北，水景两边为小区主干道，东西两边延伸至院中的四合院。 17F 15F 13F 13F 17F 15F 17F 17F 17F 15F 15F 15F 15F 17F 15F 15F 第一百零一页，共一百六十七页。 ·每栋楼座利用超大楼间距，围合成不同庭院风景的合院。 行列式的建筑单体布局 　　行列式布局按一定的朝向和间距成排布置，对房型设计较为有利，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。 第一百零二页，共一百六十七页。 建筑风格设定建议 第一百零三页，共一百六十七页。 八方小区的建筑风格 一期建筑风格的元素包括坡屋顶、行列式布局和素雅的外立面。 因作为公务员小区开发，并未定义明晰的风格主题。 未来建筑风格必须在