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2021年房地产行业龙头企业财务分析 1 、业绩表现：业绩长期持续增长，稳定性强于行业 财务指标方面，公司营收、业绩端稳定增长。2015 年以后，随着结算节奏的放缓，地 产板块营收增速中枢有所回落。3Q2021，公司实现营收增速 17.9%，同期板块营收增速 20.7%。从业绩端保利发展表现更为稳健，2016 年后板块盈利能力有所回落，毛利率、净 利率均有一定下滑，但 2017 年后保利发展业绩端表现持续优于行业水平，2020 年公司归 母净利润增速 3.5%，同期板块归母净利润增速转负至-14.4%；3Q21，公司归母净利润增 速 2.9%，优于板块增速-36.6%。 尽管公司和板块营收端结算节奏相当，但长期的逆周期投资能力、优秀的成本管控水 平、高效的资金使用效率及低廉的融资成本使得公司在盈利能力上具备相对优势。2019 年 以前公司综合毛利率水平与行业相当，此后公司毛利率持续高于板块平均水平。3Q2021， 公司毛利率 29.8%，同期板块毛利率 22.8%。费用管控方面，公司自 2010 年以来销售期 间费率持续低于板块水平，主要源于公司积极布局核心城市、去化压力更小，且员工成本 管控力更强；在行业迈入供给侧改革新时期，板块由此前的杠杆红利、规模红利逐渐向运 营红利过渡，3Q21，公司期间费用率 7.8%，同期板块费率高达 10.8%。进一步推动公司 在净利率方面表现持续优于板块平均水平。从净利率走势看，2018 年后公司及板块净利率 二者出现悖离现象，板块盈利持续承压，公司盈利高位企稳，回落趋势更为平缓。从净资 产收益率指标看，尽管随着杠杆使用的限制板块 ROE 进入下行通道，但公司 2010 年后净 资产收益率持续优于板块水平。 从公司及板块的预收账款规模看，2017-2020 年公司及板块预收账款增速均经历了下 探阶段，2021 年开始公司预收账款增速有所提升，截至 2021Q3 末，公司预收账款增速 21.2%，同期板块仅 4.5%，分别较 2020 年末下降 9.7pct、11.9pct。从预收账款对营收 锁定倍数看，公司预收账款锁定营收约 1.8 倍，板块仅 1.4 倍，较行业相比公司具备更充足 的储备货值，已售待结转项目充沛，有效保障公司营收端稳步增长。 图：保利发展及板块预收账款同比 2、负债情况：三道红线绿档，融资畅通、成本创新低 2.1 恪守财务纪律，负债水平合理、在手现金充足 公司恪守财务纪律，负债水平合理、在手现金充足。至 2021Q3 末，公司剔除预收后 资产负债率为 66%，同比持平；净负债率 68%，同比-3pct；现金短债比 2.3 倍，公司三 条红线指标稳居绿档。同期板块剔除预收后资产负债率、净负债率水平均高于公司水平。 此外公司现金短债比持续创阶段新高，在行业融资格局偏紧状态下公司仍然具备充足的现 金流，稳居绿档也使得公司在未来有息负债增长上具备更高额度，下行周期具备加杠杆自 主权。 2.2 财务稳健、资金效率提升，稳居三道红线绿档 公司负债规模稳步提升，单位有息负债撬动销售规模有所提升。截至 2021H1 末，公 司有息负债 3,341 亿元，同比增长 10.6%，其中短期债务占比 18%，债务结构稳健。公司 资金使用效率持续提升，单位有息负债撬动的销售规模提升明显，2010-2015 年销售金额/有息负债比例持续维持在 1.1-1.3 倍，2016 年后经营效益有所提升，2016-2020 年该比 例维持在1.5-1.9 倍之间，均值1.7 倍。公司目前在手货币资金1,554 亿元，同比增长23.6%； 自 2015 年开始，公司保持 30%以上分红率，持续反馈公司股东。从三道红线落实情况看， 截至 2021Q3 末，公司剔预资产负债率为 66%，同比持平；净负债率 68%，同比-3pct； 现金短债比 2.3 倍，公司三条红线指标稳居绿档。 2.3 融资畅通、成本创新低，行业逆境中优势显著 融资方式方面：公司除紧抓销售回款外，其他融资手段包括公司债、中票、CMBS、 REITs 等，融资渠道多样化。公司曾于 2018 年 3 月发行中联前海开源-保利地产租赁住房 一号第一期资产支持专项计划，总发行规模 17.2 亿元，其中优先级 15.5 亿元，票面利率 4.5%；2020 年 12 月发行中联天风-保利发展商用物业第一期资产支持专项计划，总发行 规模 22.5 亿元，其中优先级 20.3 亿元，票面利率为 4.75%。此外，央企背景使得公司具 备充足的银行授信。2020 年公司银行授信 5,305 亿元，未使用授信 2,818 亿元，在融资趋 紧大环境下，公司资金优势非常明显。 融资成本方面：自 2013 年以来公司融资成本持续回落，2021H1，公司平均融资成本 降至 4.