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2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析 1. 2021 年全国销售前高后低，百强房企销售金额、市占率双双下行 1.1 2021 年全国商品房销售增速前高后低，销售均价增幅收窄 上半年受疫情低基数影响，叠加需求释放，销售增速较高，下半年市场迅速转冷。2021 年 1-11 月全 国实现商品房销售面积 15.8 亿平，同比增长 4.8%，实现销售金额 16.2 万亿元，同比增长 8.5%。整体呈前 高后低的节奏，上半年受 2020 年疫情低基数的影响，2 月商品房销售面积与金额的同比增速达到全年最高 水平，分别达 105%、133%。行业销售在 6 月出现拐点，7 月确认下滑趋势，8 月至 11 月均进一步延续下 滑，且降幅有所扩大。我们认为市场需求阶段性释放完毕，以及房地产税出台的预期加重观望，均导致了 销售增速的持续下行，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，但市场下行预期短期内仍难改变。 2021 年销售均价增幅收窄。2021 年前 11 个月的商品房销售均价为 10224 元/平米，较 2020 全年增长 3.7%，增速自 2018 年的 10.7%逐步回落。其中 2 月的 11029 元/平米为全年最高水平，随后受调控持续维 持紧状态影响，房地产市场进入量价齐跌的阶段。直至 2021 年 11 月，单月销售均价已下行至 9597 元/平 米。 1.2 百强房企下半年销售承压，TOP5 房企年末率先修复 百强房企销售动能在 2021 年下半年持续放缓，12 月单月同比降幅达 36%。根据克而瑞公布的百强房企销 售榜单，2021 年百强房企实现全口径销售金额 126318.4 亿元，同比减少 3.2%。单月来看，2021 年 12 月百强房 企实现全口径销售金额约 11007 亿元，较 2020 年同期下降 36%，降幅有所回落，较 11 月收窄 3.3pct；若以 2019 年为基数，2021 年 12 月的两年年复合增速为-9%，较 11 月增长 5.6 个百分点，降幅有所收窄。从销售增速的节 奏来看，百强房企的单月销售增速与全国增速走势基本保持一致，自 2021 年初 2 月份达到增速峰值后逐渐下降， 2021 年 6 月单月销售金额同比增速达到 0%，7 月份正式步入同比下行阶段，且降幅逐步扩大。 2021 年内各梯队房企销售均处于增速下行区间，TOP5 房企于年末率先修复。以各梯队房企于 2021 年内的 单月销售增速变动来看，百强房企中的 TOP5 与 TOP10 的单月销售增速均呈现下行态势。其中，TOP5 房企的 单月销售金额同比增速于 6 月率先进入负区间，9 月同比增速一度由 6 月的-2%下行至-47%，随后降幅逐步收窄， 但 12 月的增速仍然维持-29%的低位，而 TOP10 房企则于 7 月进入负区间，12 月单月的增速下行至-36%。相比 于百强房企总体的销售在 2021 年 11-12 月仍呈现较高降幅的态势，TOP5 房企的销售降幅于 2021 年年末明显收 窄。年末按揭贷款发放速度加快，以及政府两维护政策带来了市场预期的修复，头部房企凭借其较为深厚的产 品、品牌、渠道实力，更快实现了销售的边际修复。 2021 年内各梯队房企集中度先升后降，全年集中度下行。以权益销售金额/全国商品房销售金额衡量的 TOP5、 TOP10 与百强房企的集中度，总体呈现先升后降的走势，在 7 月达到峰值，分别为 18%、24%、56%；此后各 梯队房企集中度下行，11 月分别下行至 7%、13%、38%。以 2021 年 1-11 月的总体销售情况来看，TOP5 房企 集中度为 12.4%，较 2020 年全年下降了 1.7pct；TOP10 为 19.1%，下降了 2.2pct；百强房企为 50.1%，下降了 4.3pct。 图：2016-2021 年 TOP5、10、100 房企权益销售金额占全国商品房销售金额比 2. 一二线城市量价表现好，长三角和海西区域在高基数下仍延续增长 2.1 70 城销售表现优于全国，均价增速收窄 样本 70 城 2021 年销售表现优于全国。根据 CRIC 的 70 城数据（包含一线 4 城、二线 21 城、三线 45 城）， 2021 年实现销售金额 10791.7 亿元，同比增速达 12.9%，总体表现优于全国。月度变化呈现“先升后降”的态 势，自 7 月开始销售面积与销售金额进入同比负增长区间，12 月 70 城的单月销售面积与金额的同比增速分别 下降至-20%和-21%。 70 城全年销售均价约 1.7 万元/平，全年增速收窄至 3.4%。样本城市的单月销售均价在 2021 年内波动，波 动区间为 15765-17948 元/平米。全年销售均价为 16826 元/平米，