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开发商预售广告失真法律分析（经济学论文资料） 文档信息 ： 文档作为关于“建筑或环境”中“房地产”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文8231字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：开发商预售广告失真法律分析 1 一、商品房预售广告的现状 2 二、商品房预售广告的法律性质 3 三、现有法律规制的不足 4 四、法律规制的完善 5 文2：C2B预售颠覆传统产销模式 5 参考文摘引言： 12 原创性声明（模板） 12 文章致谢（模板） 13 正文 开发商预售广告失真法律分析（经济学论文资料） 文1：开发商预售广告失真法律分析 商品房预售这一新事物由香港引进后在内地得到迅速发展。当前，开发商预售广告虚假行为遍地开花，笔者拟就商品房预售中开发商的广告失真这一问题进行法律分析。 一、商品房预售广告的现状 商品房市场是一个不完全竞争的市场，一方面，商品房这一产品具有很强的个性化。另一方面，在某种程度上产品之间具有一定的替代性。在这种情况下，房地产开发商拥有可观的市场优势，并通过广告宣传来影响购买者的决策，以取得最大利益。据统计，我国房地产行业广告支出由1999年的42．51亿元，排行业广告第五位，到2002年其支出达到101．39亿元，跃居行业广告第一位。在房地产预售广告快速增长的同时，广告的质量问题也随之日趋突出，虚假销售广告已成为消费者投诉的热点。在预售行为发生时，预售商品房尚未建成，购买者作出购买决策主要依赖于开发商所披露的信息，而广告披露信息则是目前主要披露方式。在广告宣传的内容当中，尤以对交易中的特定事项及商品房内在联系有关的描述，对购买者行为有重大影响。同时，在交易合同里，开发商往往不会把那些对购买者决策有重大影响的单方声明写入合同之中。商品房市场目前以多层公寓为主打产品，对这种区分所有权的房地产，开发商会将他们卖给不同的业主，而开发商使用的格式合同，又不会将所有的部分和周边环境一一列入合同之中。交易中消费者又高度依赖于开发商事先通过广告所披露的信息。这些广告的具体陈述常见的有：一是周边环境方面的陈述，此类信息与商品房的可使用性及市场价值紧紧相连；二是对商品房自身品质的陈述，如装饰标准等，这涉及商品房美观性与使用功能，也影响购买时购买者所愿支付的价格，对双方合意的形成有重大影响；三是与交易条件及购买动机相关的陈述，如售后包租，保值投资等，此类陈述对诱发交易具体成交有较大的促进作用。所有这些陈述就算具体明确，在目前的法律中它们只是作为要约邀请，只要未将其写进合同，就不存在合同法上的违约责任。预售商品房具有经验品的性质，有些部件只有使用后才能鉴别，有些部分如基础部分的质量，墙体结构等就是使用后相当一段时间也难发现它的缺陷。加上商品房价格昂贵，普通购买人一般不存在重复购买，声誉和形象对重复购买的激励是有限的，故开发商虚假广告比较突出。 二、商品房预售广告的法律性质 商品房预售中广告的法律地位类似于一般广告。合同法第14条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。而且该意思表示要内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《合同法》第15条规定：商业广告为要约邀请。预售商品房广告一般大都声明有随时修改的权利，并且不规定有效期限，发送对象是不特定的人。根据这些情况很难认定预售广告为要约。退一步讲，即使在预购方承诺购买后，也不能使商品房买卖行为立即成立，双方还要签订书面合同书才能成立。再说，开发商进行预售广告宣传时，不必要有特定的资质要求，而进行预售时，则要符合特定条件，取得预售许可证。换一句话说，做预售广告宣传时，开发商还不一定有资格预售。所以房地产预售广告，不会因购买者的承诺自动进入合同。虚假广告违背了民法上诚实信用原则应尽的义务，如果否认广告宣传的作用，对预购人（消费者）是极端不公平的。开发商发出要约邀请，应尽到先契约义务，不能随心所欲虚假陈述。预售商品房的特征是没有统一规格，特定的标准，特别是工程施工、装修都具有随意性。再加上公用设施和配套设施的不确定性，产品个性化很浓，预购人只能依据销售广告来判断购买意向，对所购房屋产生合理期望。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。而这只会在交付时才有，也意味着在缔约前购买人只能基于对预售广告的合理信赖，来理解广告中对房屋质量的陈述。关于公共设施和配套设施的各种情况，在合同中根本不会出现。开发商对这方面的陈述，如果没有法律约束力，那么在广告中虚假行为会更加严重。所以，规制在广告中的虚假陈述，明确开发商