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关于商品房认购书法律性质及效力问题的探讨（经济学论文资料） 文档信息 ： 文档作为关于“法律或法学”中“财政法”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文7752字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：关于商品房认购书法律性质及效力问题的探讨 2 一、商品房认购书的内容 2 二、商品房认购书的法律性质 2 1.认购书是一种预约合同 3 2.认购书是将行谈判的预约 4 三、商品房认购书的法律效力 5 文2：浅析房屋租赁合同效力问题的探讨 7 一、房屋租赁合同的概述 7 二、房屋租赁合同的效力概述 8 三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果 9 （一）无效房屋租赁合同的认定 9 1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效 9 2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效 9 （二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果 10 1.可以要求支付房屋使用费 10 2.赔偿损失 10 四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响 11 参考文摘引言： 12 原创性声明（模板） 13 文章致谢（模板） 13 正文 关于商品房认购书法律性质及效力问题的探讨（经济学论文资料） 文1：关于商品房认购书法律性质及效力问题的探讨 一、商品房认购书的内容 认购书是广泛存在于商品房销售中的一种法律文书。在商品房买卖过程当中，尤其在预售当中，开发商一般先与购房者签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，作为买卖合同签署前买卖双方权利义务的书面凭证，并同时收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。由于认购书独特的法律性质和地位以及效力等未尽清晰的界定，引发大量纠纷，亟需给予明确认定。 认购书内容较正式合同简单，多由开发商自行制定。其内容一般包括:（1）双方当事人的基本情况。（2)商品房的基本情况（包括坐落、面积等）。（3)房款金额及支付方式。（4)定金及违约后对定金的处理。（5)正式合同签订时限。（6)其他约定:如双方约定在签订认购书后，开发企业将在一定期限内为购房人保留订购的房屋，同时，认购书中约定的价格、房号等在将来签署正式合同时不得变更，购房人未在认购书约定时限内签署合同的，开发企业不再保留订购的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；购房人在认购书约定时限内签署合同的，则定金充抵房价款。 二、商品房认购书的法律性质 商品房认购书的法律性质直接关系到法律适用以及对法律适用后果的预期。目前关于认购书的法律性质，主要有以下几种观点:（1）认购书是预约合同。它与买卖合同是预约合同与本约合同的关系，目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的买卖合同。（2）认购书是正式的买卖合同。正式买卖合同不过是对认购书的补充和完善。（3）认购书是商品房买卖合同的补充协议，是买卖合同的从合同。主合同未成立，作为从合同的认购书无法律效力。（4）认购书不符合合同成立的要件，只是对双方无约束效力的意向书。 商品房认购书法律性质如上仁智互见的见解，究竟孰是孰非呢？从法律上看，商品房认购书的签约双方具有主体资格，意思表示一致，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立后对双方具有法律拘束力。在认购书约定的期限内，开发商不能另行处置认购房屋，而认购人负有与其协商签订商品房买卖合同的义务。因此，将商品房认购书性质认定为不具法律约束力的意向书无法成立。而将其性质认定为“商品房预售合同”则有矫枉过正之嫌。认购书固然对认购标的物、价款作了初步的规定，但商品房买卖价值大，风险高，交付及权属移转过程较为复杂，如简单以法律规定或交易习惯对合同漏洞进行填补，有违契约自由与正义原则，且对交易双方恐皆利大于弊。由此引发的购房纠纷将更加层出不穷，激化社会矛盾。因此，从利益衡量看，将商品房认购书性质认定为预售合同，易生纠纷，于认购人、开发商、社会均为不利，实不可取。商品房认购书性质为商品房买卖合同的补充协议亦难自圆其说。正式合同尚未存在，对其内容又如何进行补充呢？笔者认为商品房认购书在性质上是一种将行谈判的预约合同。 1.认购书是一种预约合同 按照我国民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。认购书应属于预约合同，它与买卖合同的关系为预约合同与本约合同的关系。其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经