塞尚沟通咸阳市宏方蓝海国际住区项目提案.pptxVIP

塞尚沟通;塞尚沟通植根文化名城西安，公司主创人员皆来自中国知名公司与西安一线地产公司总监层面，本着创新地产推广新高度的愿景，塞尚沟通致力于房地产领域的项目市场研究、项目可行性研究、房地产项目产品研发、房地产项目投资咨询、房地产经纪、房地产项目营销策划、房地产项目整合推广、企业形象策划等市场领域。塞尚沟通基于资源整合的丰富性，与成都海纳华闻、昆明商榷唐机构等多家专业???司进行战略经营互动，以丰富的城际资源为运作平台，为地产企业提供具有可持续价值的深度服务，专心创造多元化的多赢战略价值！;塞尚沟通很感谢宏方置业可以给予我们这次提案机会，让我们的想法有机会走 上舞台表现出来，在创作本次提案的时间里，我们每个人都带着一份感激的心 情与创业的热情来面对这次提案，我们力求认真，以此为客户创造更多的价值 如果我们可以帮助客户取得成功，也代表着我们的成功，谢谢，宏方置业;BLUE OCEAN STRATEGY;上篇：宏方置业世纪西路项目发展概略与建议;第一单元：基地研判;图说沣河新区 沣河新区：北依渭河，南邻长安，东接西安，西达户县，8.1公里的世纪大道横贯东西，面积42平方公里。 一心：西咸公共服务区 两带：渭河景观带、沣河景观带 双轴：世纪大道横贯东西、白马河路连通南北 六区：纺织工业区、大学园区、中心生活区、高新 产业区、上林苑度假旅游区、地热休闲疗养区 沣河新区将会创造西咸一体化的丰富空间，成为最先推动两市一体化的载体和重要桥梁。未来的沣河新区将成为西咸板块众多房地产开发商投资开发的热点区域，板块发展趋势值得持续看好。;世纪西路150亩地块宗地图; 升值题材： 房地产市场发展形势良好，直接促进土地升值； 沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。 贬值题材： 除非国家针对房地产开发出现大的政策调整，否则土地不会明显贬值。 价值趋向：呈现增长性 说明：土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断，是长期的正面影响，而项目的贬 值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备，随着城市发展的日益加速和片区规划的介入，可以预见的是配 套问题将有相当程度的改善，综上，项目在未来升值潜力较大，整体呈现增长性。但同时应该看到，城市 的发展和市政的介入具备一定的周期性，因此，可以预见的是在未来的2-3年内，地块的价值虽然存在上升 空间，但若地块的周边配套条件改善的情况不大，将会对项目的开发带来一定的市场阻力。;世纪西路150亩地块宗地图;;针对控规，建议如下： ●保留建筑高度限低的控规要求，似无向下修正必要，确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%，住宅部分的建筑密度 过低，建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完，建议下调1.0左右，否则商业面积过大，导致销售难度过大，住宅 部分容积率略低，建议向上修正0.2-0.3（做多建筑面积18000㎡ ） ●建议小区主入口设置在世纪西路小区南北长度的中点位置，临世纪西路一侧的底商部分存在一定商业价值，底商设置的位 置建议：主入口两侧、以及靠近市政广场部分，底商不宜做多，否则会对Ⅰ-Ⅰ地块的商业部分形成冲突。 ●绿地率要求基本合理，停车率要求过高，但考虑到地块地段的现状，建议保证停车率不低于70%，地下停车率要求过高，为 成本计，建议建设一定的地面立体停车位。;第二单元：市场定向;目标市场研判： →项目更靠近咸阳市区，无法辐射到西安市场，如要生硬追求在西安落地，会造成营销成本虚高。 →郊县市场也将是一个重点，但郊县的客群更倾向在咸阳城市中心购买物业。 →如果让咸阳的富裕阶层跳出城市中心来考虑，他们将更倾向于购买世纪大道与西安的物业。 主力客群不在西安，不在郊县，也不是咸阳的富裕阶层。 那么，我们的市场在那里？我们的竞争策略是什么？ ;人本关怀下的中高端阶层居住优化解决方案。 这就是我们的营销推广策略与竞争策略，告诉我们，市场就在咸阳、就在郊县、就在西安。 人本关怀：人性尺度、更优品质、更好服务、性价比高中高收入阶层：涉及面广、弹 性定位、主动对位优化解决方案：比城市中心物业更高品质、更优惠价格、更好社区配套 与服务；比世纪大道楼盘更先进规划设计理念、更新颖的建筑风格、更优惠的价格;第三单元：产品求解;求证思考;如何挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化？;如何突出项目优势，吸引市场关注？;如何避免产品层级单一，造成大量同质化产品？;必要因子;产品指向：裙楼百货+星级酒店 业态指向：旗舰型百货+产权式酒店； 有利条件：从板块的规划前景看，项目周边用地多为行政办公共与居住、商业用地，从这个趋势来看，存在消费型百货与星级酒店消费需求与生存空间。地理位置离咸阳市区、机场较近，咸阳的星级酒店入住率普遍高于75%；酒店在正式确定发售与否之前