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资产评估平时作业 2 参考答案 案例 7 根据上述所给资料代入公式： V＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2） ＝1000×（52+50+48+44+20） ＝1000×214 ＝214000（元） 案例 8 评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足，难以采用 市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理， 故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额， 就是土地使用权价格了。 预测开发后总收益。 ①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售， 可按 2 年后收益折现。旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2 ＝240978240 （元） 商餐、健身、娱乐用房现值： （6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2 ＝142801920（元） 合计：383780160 元 合计：383 780 160元。 ②物业出租收益现值：对于写字楼和公寓的出租收入，是发生开发完成后 40 年， 属于递延年金。因此，折现时应进行 2 次折现。 100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40 ] × （1+10％）-2 1+10％ =261 850 909(元) 项目开发总收入：383 780 160＋261 850 909=645 631 069（元）。 预测开发总成本。由于建筑安装工程费分两年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在计算开发总成本现值时，第一年投入的年限应为0.5年，第二年投入的年限就为1.5 年。 ①项目开发总成本=项目开发总收入 383780160+316839600＝700619760（元） （3） ①项目开发总成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％ （1+10％）0.5 （1+10％）1.5 ＝230400000 + 153600000 1.05 1.15 ＝219428571 + 133565217 ＝352993789（元） ②专业费及其他费用=352 993 789×10％=35 299 378.90(元) ③各种税费=645 631 069×10％=64 563 106.90(元) ④开发商利润=(地价＋352 993 789＋35 299 379)×20％ =地价×20％＋388 293 168×20％ =地价×20％＋77 658 634 ⑤ 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现， 故不再考虑投资利息了。 ⑥地价=645 631 069－352 993 789－35 299 379－64 563 106 90－0.2×地价 =－77 658 634 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元) = 土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元) 楼面地价=9 593/8=1 199.13(元) 会计处理： 借：无形资产 ——土地使用权 95 930 133.42 贷：实收资本 95 930 133.42 案例 9 成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） ＝60/（20+60）＝75％ 建筑物评估值。由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加和计算建筑物评估值。 建筑物评估值＝重置成本×成新率-功能性贬值 ＝1800000×75％-90000＝1260000（元） 计算房地产评估值 房地产评估值＝土地使用权评估值+建筑物评估＝540000+1260000 案例 10 分析：如果按投资双方的投资品的成本价格折算利润分成率，就不能体现无形资产作为知识智能密集型资产的较高生产率。因而采用投资分成法评估利润分成率。 据题中条件，无形资产的约当投资量为： 100×（1+500％）＝600（万元） 乙企业约当投资量为： 8000×（1+12.5％）＝9000（万元） 甲企业投资无形资产和利润的分成率为： 600÷（9000+600）＝6.25％ 案例 11 （1）成新率＝ 6 ×100％＝75％ 2+6 （2）重置完全成本＝87800×（1+5％）×（1+8％） ＝99565 （3）评估值＝99565×75％ ＝74673.75（元） 案例 12 计算其预测期内前 5 年中每年的超额利润：150×0.5＝75（万元） 确定该项商标权价值为： 75×（1+10％）5-1 + 32× （1+10％）5-1 × 1 10％（1+10％）5 10％（1+10％）5 （1+10％）5