世联苏州旭辉地块项目定位暨营销策略竞标报告.pptVIP

服务攻略2：物业管理篇售楼处酒店化：酒店化的建筑形式和服务模式，借鉴五星级酒店的礼宾服务，为客户带来尊贵感受体现高端形象 从客户停车、进门、看楼、离开实现“全程星级服务体验体系” 礼貌庄严的礼宾岗 基本安防服务 为客户开车门 停车 进门 看楼 离开 将客户参观流线划分为四个模块，每个模块建立标准服务体系 第九十三页，共一百三十四页。 推售安排：竞争领先的战略Plus三管齐下，最大现金流方案 10年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 72#退台洋房首批300套入市，稀缺制造卖点，主流现金回现 73#别墅区60套产品先期入市销售，依靠市场稀缺，提升形象 竞争领先：别墅依靠市场稀缺，提升形象，退台洋房通过稀缺领先与稀缺性，实现竞争垄断，达到销售速度领先，小高层通过填补市场空缺，达到现金回现 三管齐下：仅靠销售别墅不利于快速回现，73#地块别墅奠定高端调性后，快速推出小高层产品，实现销售目标 72#地块洋房随别墅推入市场，达到现金回现保证 73#小高层首批300套入市，填补市场空缺，主流现金回现 72#退台洋房加推100套入市，稀缺制造卖点，主流现金回现 以年销售目标6个亿，以8000的价格推算，合计约：750套 第九十四页，共一百三十四页。 首次开盘：标杆价格跟随策略，高开高走 73#地块首次开盘联排产品高于市场预期的价格，高于市场标杆产品价格，拉升项目形象，同时拉动小高层产品价格，带动小高层、高层去 72#以位置好与坏的搭配，高与市场产品价格平价入市 73#72#地块之间找好两者之间的价格供杆效应，实现利润最大化 促销措施：采用灵活多变的价格策略 品种多样的小优惠，刺激成交。消化销售难点，达成销售目标 价格策略：高开高走，持续调价，逐步拉升 第九十五页，共一百三十四页。 营销策略： 产 品 策 略 迎接未来市场改善性需求 产品价值低密化 高附加化，提升溢价空间 豪宅标签化 两项目互动及差异化贯穿营销中，实现规模与品牌效应最大化 将展示提高到企业战略高度，同时是实现高溢价的基础 不做全城性的推广，只做区域性覆盖，选择性实现区域强势占位 精准的渠道，通过领袖性人物带动，快速搅动市场 大活动起势，开放性圈层性活动实现口碑传播及建立炫富的平台 策略总结： 第九十六页，共一百三十四页。 营销费用预算及配比 第九十七页，共一百三十四页。 营销费用预算 营销费用预算考虑前提： 目前市场营销费用的平均水平是总销售金额的1-2% 高端项目需要足够多的形象支撑 营销带动成为项目立势的关键 建议本项目的营销费用达到销售总额的1.5% 项目整体营销费用预算： 营销费用=总销售额× 1.5% 按照启动区总销金额约6亿元计算，项目一期营销费用约900万元 第九十八页，共一百三十四页。 Feel可感知展示 细节体现品质，精心打造几个亮点 欲扬先抑，给客户一个豁然开朗的惊喜感 生活化的气息无处自然流露出来，让客户可以向往 无论是一处园林，还是一间样板房，赋予它一个精彩的小故事 原则 展示，既是为了面子，又不仅仅只是为了面子 客户愿意为看得到的买单 客户是非理性的，一旦被打动，就容易陷入其中 客户对假定“已经拥有”的东西同样无法自拔 实景细节、做足品质 制造惊喜打造亮点 生活化的气息、一个小故事，让其对自己未来的生活憧憬和向往 第六十一页，共一百三十四页。 1、售楼处是客户到访的第一站，也是客户洽谈、下定、签约的场所，具有展示和营销双重功能。因此，在展示上不仅要求豪华气派，同时还要体现营销气氛 其一：入口处增加销售信息，可将项目卖点做成展板进行展示，另外，增设音箱，让客户进门就开始享受音乐。 其二：设置一个展示区域，展示企业与红酒雪茄展示区 2、客户走下看楼车进入样板房，这一过程中只要客户视力所及范围内均应体现豪宅应有的品质感，注意细节，强化配饰设计，注意维护。 3、样板房：装修风格体现阔绰及豪气的感觉，多用水晶灯饰，金色元素，暖色调。 4、景观展示：园林和建筑风格融为一体，采用水景、小品、大树、珍贵树木，灵性而又具有异域风情，保证纯粹性和私密性。 可视对讲系统 边界防范系统 边界防范系统 展示构成 第六十二页，共一百三十四页。 【售楼处】 不仅仅是卖房子的地方 它还应该是传播一种思想 灌输一种生活方式的地方 第六十三页，共一百三十四页。 售楼处展示 突破传统售楼处概念，展示中心会所化酒店化，以高调的奢华冲击客户的视觉 富丽堂皇的挑高大堂 大型水晶灯以及油画等炫富型装饰品 酒店式入口,客户停车,专人泊车,享受五星酒店待遇 配备红酒雪茄炫富性名利场 配备泳池满足本地客户对豪宅的原始理解 设立专门的企业发展史及未来战略 会所兼营销中心，首创酒店式9米