三亚山水国际房地产项目总体定位报告.pptVIP

成全观点 着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明,以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶段发展的重要特征。 三亚市场＿供应 年度 住宅面积（万m2） 酒店和别墅（万m2） 合计 2000 53.19 10.0 63.25 2001 82.63 19.4 102.03 2002 104.06 19.9 123.96 2003 134.23 20 154.23 三亚市场＿销售 三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景旅游房产颇为青睐。 楼盘概览 项目名称 建筑面积（m2） 物业形态及类型 户型面积 均价 销售率 交楼标准 时代海岸 517000 高层、别墅 60-420 未定 认购20% 毛坯房 阳光海岸 90000 多层、小高层、联排 97-247 6900 80% 毛坯房 天泽海韵 21166 小高层 49-163 7000 95% 精装修 金色港湾 13000 多层、小高层住宅 66-168 3600 70% 毛坯房 昌达·四季花园 12637 多层、小高层住宅 70-220 4300 65% 毛坯房 凭海临风·蓝域 25317 别墅、酒店式公寓 65-600 6500 75% 精装修 海洋之星 11991 住宅 54-170 6000 55% 毛坯房 天福源 27000 酒店式公寓 43-133 7100 70% 精装修 嘉和海景国际公寓 24000 别墅，小高层住宅 134-400 6000公寓，别墅1.5万 认购10% 精装修 世嘉海景公寓 27000 高层酒店式公寓 41-88 3900 70% 精装修 碧海蓝天 141656 高层 19-325 4800 80% 毛坯房 兰海花园二期 32000 小高层住宅 49-600 5200 55% 毛坯房 汇凯花园 27817 多层住宅 140-320 5000 40% 毛坯房 三亚市场＿客户 三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者，主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼盘。 三亚市场＿市场价格 三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线海景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均价格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。 三亚市场＿企业状况 2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发. 个案分析 碧海蓝天 个案分析 阳光海岸 个案分析 时代海岸 市场研判导向 空白点:大型住宅小区. 在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进入全新发展阶段。 市场研判导向 领先性——Pud的开发模式 用发展的眼光看市场，用乐观的态度看三亚，结合市场需求，实行Pud的统一开发战略，加强开发节奏的把控