低容积率产品户型研究.pptxVIP

集团标准化设计—总图及户型模块规划模块户型模块一.规划模块低密度产品总图规划设计6大关键点：总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板总图决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础1、用足指标2、货值最大化3、配套用房最小化4、赠绿规划5、减少入口6、控制地库一.规划模块关键一：“掏干吃净”——用足指标，充分利用地块现有指标条件创造更大价值1、用足容积率：利用高容积率的超高层腾出更多低密度用地，利用城市稀缺的物业树立项目形象2、用足建筑密度：建筑密度主要与首层建筑面积有关，首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉，好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过3、用足规划法规的边界：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间4、用足限高：可做复式、跃层为项目带来溢价规划创造价值7层洋房20.5层高层间距2.5层2.5层2.5层一.规划模块关键二：“肚里有货”——货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险1、不平衡使用容积率：是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模