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房屋征收评估四大估价方法统一 　　摘要：从研究市场法的价格内涵着手，将其他三大估价方法与市场法相对比，找到结果不一致的原因，进行调整，使不具备市场法评估条件的房地产也可以获得公正的估价。 　　关键词：国有土地;征收估价;房地产估价;土地使用年限 　　中图分类号：f293.31文献标识码：b 　　文章编号：1001-9138-（2019）07-0058-62收稿日期：2019-06-28 　　关于估价方法的选择，《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，應当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 　　现实中，有较多情况是无法选用上述估价方法的，且市场法和收益法得出的价格也常常不一致。《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》均没有保证各估价方法得出结论一致，这可能会导致因选用不同的估价方法或不具备应选估价方法的条件而被迫选用其他方法而造成的不公平。因此，我们必须重新审视评估出来的价格内涵及其统一标准。 　　市场法是首选的估价方法，也是社会认同度最高的估价方法。本文从房屋征收的角度，从研究市场法的价格内涵着手，将其他三大估价方法与之相对比，找到结果不一致的原因，并进行调整，使之能得出一致的或有意义的结论。 　　1市场法 　　土地使用权年限与房地产价值之间的关系，是房地产估价的核心问题。如果不对土地到期后的权益做一个法律上的界定，房地产的价格将始终处于不确定的状态。遗憾的是，目前只有《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地使用年限到期后，是有偿还是无偿自动续期，续期时应该续交多少出让金的问题，都无定论，而这些恰恰是房地产价格组成的必要问题。 　　首先，在一些地方的估价实践中，对于市场法，估价公司宣称是按住宅用地的最高年限70年进行估价，不到70年的也给予70年的价格评定。但这个设定与测算过程无关，无法说明设定的条件和价格的关系。这种不区分土地剩余年限价格差异的处理方式，违背了等价有偿的基本法律原则。将低土地使用剩余年限的所有人的权益和高土地使用年限的所有人的权益划等号，是一种不公正的处理方式。 　　其次，一个重要的事实行为直接决定了人们对土地使用年限的认知。例如，一套使用了30年的房屋，经过房屋征收，原地或就近安置了一套有完整使用年限的房屋，对住宅原土地使用者而言，他的土地实际使用年限变成30+70=100年，只不过换了就近的位置，而被征收人无需支付任何额外的土地收益金。如此循环往复，实际上变成了土地无限期使用的事实。 　　再次，因为不断出现没有到期就被征收的事实，导致人们在购买二手房时根本不考虑房屋土地使用权的剩余年期，甚至剩余年期越少越好，因为它马上要被征收了。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定变相地为土地使用是无限年期的心理预期上了保险。“投资拆迁”成了一种投资方式。 　　最后，旧房的价格不顾土地剩余年限的制约逐年大幅度上涨的事实，基本可以说明市场认定的价格是无限年期的价格。否则，从权益的角度来说，土地按使用年期逐渐减少，建筑物按使用年限逐渐减损物理价值，旧房的价格应逐年走低才对。 　　因此，目前房地产实际的市场预期使用年限是无限年，而这种预期也直接反映到房地产交易价格上，市场法得出的价格也就成了无限年期的价格。既然市场法反映的是无限年期的价格，那么，基于公正的要求，其他三种估价方法也应按这一标准估价。 　　2收益法 　　对于收益性房地产，我们发现，租金每年以一定的速度上涨。由于无法回避租金上涨的事实，观察所有收益法公式，我们认为净收益按照一定比例递增、收益期为无限年的公式评估房地产价格，最能反映估价实际。具体公式为v=a/（y-g）。g为租金平均上涨速度，y是估价时点的贷款综合利率+-估价时点前后利率变动影响值+-其他风险利率，y可以和假设开发法的折现率数值相当。将租金上涨这一事实