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浅析产业地产对开发商的机遇与挑战 　　摘要：产业地产在国家新型城镇化和经济结构转型升级的东风下快速发展，受到社会各界的强烈关注。本文首先介绍了产业地产的概念和发展现状，然后具体阐述开发商在进军产业地产时所面临的机遇与挑战，并结合目前产业地产的发展现状提出一些建议，希望有利于开发商在把握产业地产发展机遇时合理把控风险，实现企业可持续发展。 　　关键词：产业地产；机遇；挑战；开发商 　　房地产行业是社会发展的基础与保障产业，事实上也是我国经济发展与解决就业的重要产业。在当前产业转型升级的大背景下，未来产业地产发展的主要方向是产业地产开发日益专业化。房地产企业需要清楚了解当前产业发展新形势，抓住机遇，找准转型升级的方向与突破口，迎接产业地产的机遇与挑战，积极调整应对策略才是正确的出路。 　　一、产业地产概念 　　产业地产是房地产行业的一个重要分支，作为一种新兴产业，它与住宅地产和商业地产有很大差别，也与传统的工业地产不同，它是升级优化后的工业地产。产业地产是在工业地产、商业地产及住宅地产的基础上，以地产为平台，以产业为核心，实现多种资源整合，促进资源间相互融合以产生资源溢价，提升产业的竞争力与影响力。我国房地产市场在经历了黄金十年的粗放式的扩张后，逐渐进入了专业化与精细化的发展模式，而产业地产顺应了这种发展方向，产业地产的发展不仅可以满足开发商转型的迫切愿望，还能满足政府以产兴城的发展目标[1]。 　　二、产业地产开发模式的特点 　　（一）销售型 　　产业地产开发后直接分割销售，开发商按照住宅开发的模式运营产业地产，通过出让产权，开发商能很快收回投资，实现滚动开发。这种模式是产业地产最原始的模式，随着产业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应产业地产的发展。 　　（二）自持型 　　产业地产开发后开发商采取只租不售或自营的模式。这种模式在一定程度上保持物业产权的统一，有利于物业的统一经营管理与维护，所以更能让物业形象得到维护和提升。同时，只租不售可以使物业的空间面积更具有弹性，可以满足不同客户的需求。另外，只租不售，产权就在开发商手里，可以进行融资，也可以坐等物业增值，还可以将物业投入资本运作。这种模式要求开发商资金实力比较雄厚，融资能力强。具体这6个方面来对比分析销售型与自持型模式的各自的特点：1、销售型产业地产可在开发过程中进行预售，回笼资金快，资金压力小；2、商业物业销售完毕，经营周期即结束；3、销售完毕后，不承担经营风险；4、基本失去项目的控制权；5、对招商的影响是没有选择性，规划及布局被打乱；6、销售完毕后短期内获得投资回报。自持型产业地产需要开发商投入全部开发资金，资金压力大；经营周期长；承擔项目开发及后期出租、经营压力，风险大；对项目完全控制；可有选择的进行招商工作，合理安排布局；拥有项目的全部租金收益和物业升值或股权增值的回报[2]。 　　（三）销售与自持并举型 　　随着产业地产市场的进一步发展，开发商愈来愈多地选择销售与自持的模式，销售与自持物业的所占比例进一步趋向了合理，有利于开发商抵御风险及稳定持久发展。政府部门出让商业地块时，出于商业物业后期招商、商业市场的培育及经营等方面的考虑，限定开发商必须自持一定比例的商业物业。 　　三、机遇与挑战并存 　　（一）房地产企业的机遇 　　近年来国家不断出台对地产行业的调控政策，对土地储备的管控也越来越严，商业地产和住宅地产竞争已经进入了白热化阶段，地产行业快速发展的黄金十年已经过去，大型的地产开发商都在谋求转型。开发商主要面临以下三点机遇：1、符合国家战略规划，顺应经济发展。推动战略性新兴产业和先进制造业发展，加快传统产业转型升级最终需要落实到企业身上，产业地产不仅能够为大中型企业的发展带来帮助，更多地会为中小企业和创新创业型企业提供一个平台。产业地产够降低企业生产成本与风险，发挥规模优势从而提升竞争力。2、国家新型城镇化带来重大机遇。近年来在新型城镇化背景下，人口不断向城市流入，我国的实际城镇化率不足50%，与发达国家相比还有很大的差距，未来有很大的发展空间。新型城镇化不以盲目扩大城市规模为目标，新型城镇化的核心是以人为本，注重城镇化质量，这就要求在城市发展以产业为依托。3、利润丰厚，市场广阔。由于一线城市政府很少在公开市场放出土地，各大开发商也在积极寻找新的战略增长点和突破点，产业地产开发商可以在拿地时和政府协商，在做产业园区规划时尽可能多的做符合当地实际条件的产业，在带动当地经济发展的同时也会得到当地政府在拿地上的各种优惠，这样在成本上就会有相对的优势[3]。 　　（二）房地产企业的挑战 　　作为新型行业的产业地产面临着各种风险与阻碍