新形势下房地产企业融资现状及风险管理策略探析.docxVIP

新形势下房地产企业融资现状及风险管理策略探析 　　摘要：在政策收紧和去杠杆的背景下，我国房地产行业自2016年底整体进入到全面收紧的阶段，企业融资环境不断变化，防范房地产企业融资风险也成为当下房地产企业关注的焦点。本文总结了目前房地产行业的发展形势和特点，并对房地产企业融资现状和六类主要融资方式进行了分析。现阶段房地产行业整体景气度下行，行业分化加剧，融资环境全面收缩，企业资金链条紧张，债务兑付压力显现。基于此，本文建议房地产企业关注融资风险，建立风险预警机制，确保理性融资，提升流动性管理能力，并根据政策变化及时调整融资活动。 　　关键词：房地产企业;融资现状;风险管理 　　一、当前房地产行业发展形势及特點 　　在现代经济社会中，房地产行业在国民经济中的地位和作用十分突出，房地产业的发展与整个经济发展息息相关。近年来，伴随着房地产市场投机盛行，房价上涨迅速，中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用调控手段，抑制资产泡沫的同时也使得房地产企业融资环境趋紧，行业发展受到限制。 　　（1）房地产调控政策力度不减 　　本轮房地产调控自2016年9月开启，中央及地方各项政策密集出台，“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，限制力度空前。2019年4月，中央政治局会议进一步强调“坚持结构性去杠杆”，“稳健的货币政策要松紧适度”，并对房地产市场做出部署，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。可以看出，防止房地产市场泡沫风险仍然被摆在重要位置。 　　（2）房地产行业整体景气度下行 　　1.销售增速显露疲态 　　根据wind数据显示，2018年商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.4%，增速较2017年回落6.3个百分点;商品房销售金额15.00万亿元，同比增长12.2%，增速较2017年回落1.5个百分点。从地区结构来看，2018年全国一、二线城市销售面积主要呈负增长;三、四线城市的棚改货币化政策以及相对宽松的调控政策，支撑了全年房地产销售面积正增长。但随着棚改货币化逐步完成计划量，以及房价上涨对购买需求的抑制，三、四线城市未来销售增长乏力。 　　2.房地产竣工意愿下降 　　2017年11月，全国房地产竣工面积同比增速出现近年来首次负增长，并开始持续下滑。2018年下半年，月同比增速基本维持在-10.0%。但另一方面，房地产新开工面积趋势相反，不仅持续维持正增长，且增速持续上行。房地产企业竣工意愿持续下降，企业有意通过放缓施工和竣工的速度来应对市场环境不利的局面。 　　3.房地产投资增速下行 　　2018年房地产销售增速下滑，但房地产投资增速仍保持较高的水平。但剔除土地购置费后，房地产投资增速从2016年4月即开始回落，在2017年下半年开始持续下行，于2018年3月出现负增长，并一直持续至今。 　　（3）行业集中度继续提升 　　2019中国房地产开发企业500强测评结果显示，以销售金额计算的2018年10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.0%、36.1%、52.0%、63.5%，除十强份额比2017年降低0.01个百分点，其他数据分别较上年增长3.9、6.7、8.3个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。从公司角度看，大房企的品牌、资金、产品优势，在融资、拿地、销售等方面优势明显。由此可见，我国房地产市场集中度处于继续提升的态势。 　　二、房地产企业融资现状与主要融资方式 　　（1）整体融资现状 　　1.融资全面收缩，融资成本上行明显 　　近年来，随着房市政策收紧，房地产企业融资也收缩明显。2016年10月起，沪深交易所、发改委、银监会等监管机构先后出台房地产融资政策措施，募集资金用途受到严格限制。房地产企业融资在2016年3季度后难度加大、成本逐渐上升。房地产信用类债券发行利率自2016年底一路上扬，2018年4季度，房地产企业aa、aa+和aaa评级发行利率平均为6.7%、6.2%和5.1%，较2017年1季度分别约上浮130bp、90bp和30bp。 　　2.进入偿债高峰，资金链条紧张 　　2015-2016年房地产企业信用债券市场环境宽松，企业迅速调整融资结构，债券发行规模较大，债券期限多集中在3年至5年期。因此，从2017年底，房地产企业债券回售和到期压力开始逐年增大。2018年回售及到期总量为4，056.60亿元，未来5年还将快速递增。但在信用收紧和房地产调控的大背景下，房地产企业债券整体融资规模依旧较低，企业面临越来越大的偿债风险和资金链压力。 　　3.兑付危机逐步显现