北京首次允许商业服务业类建筑用途相互转换.docxVIP

近日，《北京市城市更新条例（草案）》（以下简称“条例草案”）在人大常委 会进行首次审议。这是北京继2021年6月发布《北京市人民政府关于 实施城市更新行动的指导意见》、2022年5月发布《北京市城市更新 专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》等多个政策文件后又一 个重要的城市更新文件，标志着北京城市更新加速立法。 在总体减量双控的基础上，这一系列政策对北京存量资产改造作出了一 定的放宽，为市场提供了更明晰、有效的政策路径，这也将会极大地影 响北京未来商业地产开展格局。 图2.城市更新中心城区及首都功能核心区规划示意图(0)JLL 数据来源：仲■联行研究部 数据来源：仲■联行研究部 4首都功能核心区 UMb 东城区、西城区 ■K 更新方向：保护更新0.42亿平方米更新体? .中心城区J朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区 _s?更新方向：臧■提质 1.24亿平方米更新体? 商业地产占比假设到达10%, rpl-|体量为1,240万平方米 LU R北京甲级办公楼市场存? 中心城区城市更新潜力巨大从条例草案的内容来看，北京市城市更新包括居住类、产业类、设施类、 公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。 在这五大类中，产业类与商业地产领域最为密切相关，政策鼓励商业地 产领域中多类老旧工程的提升与增效，为零售、办公、产业园等物业市 场提供丰富的存量改造机会。 据仲量联行数据统计，北京全市城市更新规模达2.45亿平方米，首都 功能核心区（东城区和西城区）可更新建筑存量约0.42亿平方米，更新方 向主要围绕“保护更新”。由朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区城四区 组成的中心城区可更新存量约为1.24亿平方米，更新侧重“减量提质”。 据仲量联行预估，假设将10%的建筑适用于商业地产改造，将到达1240 万平方米的体量，几乎相当于目前北京市甲级办公楼市场存量。其中， 东三环、酒仙桥望京、亚奥和中关村等区域的老旧楼宇集聚程度较高, 可为未来办公楼市场提供丰富可更新存量。 破解城市更新难题推动城市更新离不开规划和政策保障，条例草案提出了多项激励措施。 当前，很多商业工程面临40年土地产权到期的问题，因而土地使用年 限到期成为商业地产市场投资人关心的核心问题。对此，条例草案首次 提出了土地租赁的配置方式。北京市鼓励采取租赁的方式配置建设用地 使用权，租赁期满后可续租，并提出“先租后让”的配置方式。租赁期内 支付了土地租金并完成更新改造后，租赁建设用地使用权可转为出让建 设用地使用权。 土地租赁政策提出了一种解决土地使用年限延长的可能性，表达了北京 城市规划对于土地使用权问题的关注和研究，或可为市场划定一个比拟 明晰的土地续期的申请审批方案。在实施方面，土地租赁本钱本身就小 于土地出让本钱，租金可按一次性缴清或按年支付，而按年支付的方式 更有效缓解了业权人的资金压力，为开发商和投资人提供了更为灵活的 土地使用方案。 “商改办”“酒改办”等改造类工程因得益于其高回报率，成为商业地产市 场投资人追捧的模式。但2018年政策开始严格限制“商改办”改造的选 择和空间，而条例草案首次为商业服务业类建筑用途相互转换提供了政 策支持。 下一步北京将出台用途转换和兼容使用的正负面清单，明确比例管控和 技术标准等要求。此后符合规定的商改办、酒改办等一系列的改造性项 目有据可依，解决此类工程审批困难的问题。这并不代表全市层面全面 的增量放开，北京仍将坚持减量开展方向。政策阶段的演化意味着市场 中将有更多盘活现有低效资产的机会，迎来更多高品质工程。 条例草案还将城市更新工程的审批和监管权限下放至区级政府，这也将 显著地缩短审批流程，在一定程度上降低城市更新工程的审批难度，显 著提升改造类物业的投资吸引力。区级政府更熟悉区域内的老旧物业等 存量资源，更了解各片区的产业需求，更高效地推动其区域内工程更新, 更能有的放矢地统筹规划更新工程的优先级，将提升城市更新改造主体 的改造意愿。 此外，在解决社会资本参与积极性不高、路径不畅等问题上，根据《北 京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，政府将 改善城市更新金融支持政策，通过建立财税激励和投融资机制，吸引专 业化的社会资本参与城市更新运作，形成投资、融资、改造、运营、退 出、再投资的良性循环，发挥社会资本的专业运营管理优势。