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谈房地产市场对国内相关产业的影响 【摘要】 房地产业的关联产业是随着经济发展而不 断变化，如房地产业与一些服务性质和消费性产业的后向关 联度越来越大，而与原材料供应型、生产型产业的后向关联 则越来越小；房地产业与前向产业的关联也由传统的、物质 生产性产业转向服务性产业。本文对房地产市场对国内相关 产业产生的影响进行简要的分析，以便了解房地产市场的发 展。 房地产业的关联产业是随着经济发展而不断变化，如房 地产业与一些服务性质和消费性产业的后向关联度越来越 大，而与原材料供应型、生产型产业的后向关联则越来越小； 房地产业与前向产业的关联也由传统的、物质生产性产业转 向服务性产业。 【关键词】 房地产 市场 相关产业 影响 1. 住房的独特性质 一般来说，房地产对经济影响的重要性是与住房的独特 的性质有关的。可以说，住房作为一种商品或产品，它有自 己的特别性：如必需品（住房是人类生存的最基本的生活需 求）、重要性（对许多住户来说，住房是他们惟一重要的消 费品）、耐久性（住房是主要商品中最为耐用的消费品）、空 1 / 6 间固定性（一个住房单元不能以合理的成本加以移动）、不 可分割性（住户不能将其不同部分随意混合或分割）、复杂 和多重异质性（一个住房单元拥有大量的特征）、市场的分 散性（住房单元和住户在空间上是分割隔离的）、生产的非 凸性（生产的非凸性将导致修复、拆除、重建和变更的不连 续变化）、信息的非对称性（潜在的住房拥有者不能够完全 了解每个住房单元的特征，房主与租户不能了解彼此间的品 质）、交易成本的昂贵、相关保险与期货市场的缺乏等。市 场中许多商品在某种程度上只能具有以上部分特征，只有住 房具有以上全部的特征。而这些特征相互作用从而导致住房 市场的运作与其他市场运作机理和运作方式的差异性。如房 地产的生命周期一方面与一般的产品的运作相同，要经过投 资、生产、交易、使用4个环节，另一方面与一般产品活动 内容与各阶段之划分又有很大差别，如房地产在进行生产的 同时亦可进行交易，并且该产品进入使用时仍然可以进入再 交易市场。 2. 房地产运作体系 可以说，从房地产的生命周期来看，房地产运作体系的 目标是将房地产提供给使用者当做各种使用，对于提供不同 的生产要素者在其运作过程中得到适当的报酬，而这些资源 运作的结果，就是使房地产成为能供使用的建筑物。它不仅 本身涉及金融、建筑、中介机构等产业，而且具有产业链长、 2 / 6 带动其他行业明显等特征。 3. 房地产市场的产业关联 有研究者界定，产业关联指的是在经济生活中一个产业 与其他产业之间的技术经济联系，即一个产业的发展对其他 相关产业发展产生的不同程度的连锁反应。房地产业与相 产业间的关联又分为：一是后向关联，即房地产业与向本产 业供给生产要素的产业的关联，房地产业对该产业主要产生 需求拉动作用，如矿业和采石业、造纸印刷业、石油煤炭业、 钢铁业、金属制造业、机动车辆业、运输与仓储业等；二是 前向关联，即房地产业与需求本产业产品或服务的产业 联，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，如农林牧副 渔业、化学工业、餐饮与旅馆业、批发零售业等；三是环向 关联，房地产业与那些既向本产业提供生产要素又将本产业 产品或服务作为其生产要素的关联，房地产对该产业产生需 求拉动和供给推动双向作用，建筑业、金融保险业、公共社 会和个人服务业等。上述的研究表明，与房地产业关联的产 业有40个之多，而且随着房地产业的发展，这些产业与房 地产业的关联性日趋增强。在密切相关联的产业中，其国别 差异、时间差异都很小，如建筑业、金融与保险等，而物质 性产业则各国的情况有所不同。 正因为房地产所关联的产业众多，房地产业的波动通常 会对众多相关产业产生较大影响，甚至会影响宏观经济的稳 3 / 6 定协调发展，汉森（Hansen）指出，美国20世纪30年代经 济大恐慌发生最重要的原因是厂房与住房投资之不足，而不 是生产设备投资稀少。因为1923～1929年经济繁荣期与 1936～1937年经济萧条期，生产者设备年平均投资额都在 60亿美元左右，反之生产者对于厂房的投资，在 1930年代 每年仅达15亿美元