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拟上市物业公司的内部控制策略 　　摘要：“可以预见，在未来的10-20年里，物业管理行业将无惧宏观经济环境的变化而将穿越经济周期保持增长，也正因为如此，物业管理板块必将在资本市场中强势崛起。”以港股上市的物业公司为例，2018年年报数据显示，11家物业公司中有7家净利润增长在30%以上，其中雅生活服务的增长超过170%。3月底，有7家上市物业公司的股价比2018年年初或上市当日的涨幅超过了30%，其中新城悦的涨幅最大为165.36%，成为让投资者最赚钱的物业股。资本新时代的到来，对物业公司进行战略扩张和业务扩张，起到了巨大的催化作用。也让更多的物业公司将上市作为企业的近期目标。物业公司如何在服务升级与提升企业价值的同时，规避风险，搭上资本的快车。本文以内部控制为切入视角，剖析物业公司的风险点，采取专项内部控制策略，以期达到上市要求。 　　关键词：物业公司;内部控制;上市 　　物业公司进入资本市场，将吸引大量的人才资源及市场资源，更有利于打造品牌，增强核心竞争力，构建足够宽的护城河。并通过服务升级，让客户得到更好的体验、更好的价值。企业如何在高速发展且激烈的行业竞争中脱颖而出，是对内部管理工作的极大挑战，也是对企业内部控制异常严峻的考验。然而，大部分物业公司作为房地产集团的配套服务行业，以服务于地产为己任，行业自身的建设得不到应有重视。加上专业人才匮乏，内部管控机制不健全，增加了财务管理风险，削弱了竞争力。该方面的课题研究备受关注。 　　一、物业公司内部控制关键点 　　随着服务业在中国经济中的比重越来越大，服务业与资本的融合将变得更加重要，更加紧迫。作为服务领域的物业管理行业，须看到这种趋势，顺应这种变化，去分享更多的资本红利。物业公司想实现上市的战略目标，须通过加强内部控制，规避法律与财务等方面风险。不但要从制度体系建设、加强资金及资产管理、财务报告管理、全面预算管理、持续盈利能力、合同管理等方面加强内控;还应根据行业特点，着重关注收入的确认方法、物业公司经营收费的登记备案、物业公共收益、社保公积金缴纳、关联交易、劳务外包管理、提升人员素养等方面。 　　二、拟上市物业公司的内部控制策略 　　迎来资本的春天，行业必将进入资本的活跃期，以推进产业集中度的提高，物业公司必将进入并购洗牌的高潮期。面对激烈的经济市场环境，拟上市物业企业对自身的成长潜力、价值应有足够的把握，发挥市场化拓展能力，不断提升管理规模，在高质量发展中做强做优，增强盈利能力。对可能出现的问题、市场的变化有充分的应对能力，紧密跟踪国家系列政策指导，结合自身经营活动情况，充分借鉴其他内部控制体系的有效经验，完善管理制度体系，健全监督制约机制，依托信息化技术手段，保证财务报告数据真实、有效、完整。基于上述分析，拟上市物业公司为实现企业战略目标，除对内部控制要点做好日常监督外，还应结合物业行业的实际情况，有针对性地对以下几方面实施专项内部控制，以供参考和借鉴。 　　（一）提升人员素养 　　我国已进入优质服务的时代，没有优质服务成就不了优秀的企业，没有优秀的团队就没有优质的服务。团队始终是资本市场评估企业的关键要素，人才在企业发展中的战略地位越发突出，面临人才的激烈竞争，如何营造一个良好企业文化氛围？优秀的物业公司发展路径应该是不断提高管理水平和服务品质，满足客户的基础利益，同时让物业从业人员得到客户和公司激励，从而愿意长期从业，愿意为客户提供更加优质的服务，形成良性循环。此外，完善公司薪酬福利体系，制定科学的员工培训考核晋升机制，增强员工的归属感、使命感;对核心管理层及关键技术岗位的员工，进行科学的职业生涯设计，通過加强岗位培训、轮岗锻炼、竞聘上岗等手段快速提高工作能力，从而储备一批懂经营、会管理的专业人才，从根本上提升企业的竞争能力。 　　（二）物业公共收益 　　随着业主维权意识的增强，物业公共收益成为业主关注的焦点问题。根据《物权法》《物业管理条例》的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应属于全体业主所有。这些公共收益一般都是由物业公司管理并使用，部分物业会在公示时说明公共收益用于补充物业管理费的不足。这种做法是值得商榷的。公共收益该如何正确地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是应是应补充专项维修资金，即按规定将收益纳入维修资金账户作为维修资金;其次、是按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督;再次是按照业主大会的决定用于或物业管理方面的其他需要，比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分