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房地产业财务管理和成本控制问题探讨 　　摘要在居民收入快速增长的情况下，人们对住房的需求不断增长，助推了房地产业的快速发展，使得社会投资集中到房地产领域，但房地产市场受到政策与需求的影响较大，在房地产热的背后，房地产业面临较大的运营风险。如何加强房地产业的财务管理与成本控制，引起了社会的广泛关注。对此，本文分析房地产业财务管理与成本控制的现状，并提出相关的管理建议。 　　关键词房地产财务管理成本控制 　　房地产企业的项目周期较长，投资规模较大，各项材料、机械、人力和资金等需求较多，加上设计开发与土地成本等多种成本因素，导致房地产企业项目中涉及的财务管理内容复杂，成本项目较多，特别是一些不可预见因素较多，使得成本控制难度加大。同时，房地产市场受政策影响较大，所面临的风险比其他行业更多，因此加强财务管理与成本控制对房地产企业的发展具有重要意义。 　　一、房地产业财务管理與成本控制现状分析 　　（一）财务预算管理观念不强，成本控制意识薄弱 　　财务预算是做好财务管理的重要保证，然而，部分房地产企业对财务预算管理工作不是很重视，预算观念不强，成本控制意识薄弱。有的房地产企业没有全面预算管理理念，对财务收支没有全面规划，或者在项目建设时编制的财务预算缺乏科学依据。这主要是由于房地产项目收支预算编制难度大，在收入预计上难以像工业制造企业一样有规范的市场定价、可以做好收入预计，房地产价格受政策干预影响较大，难以全面预计;在支出方面，影响成本的因素较多，材料、人工等价格变动较大，土地成本及前期开发费用难以预计，项目间差异很大，难以通过历史数据进行参照比对，增加了成本预算难度。有的房地产企业成本项目编制不全，成本中不可预见因素较多。房地产项目周期长，从立项到完工涉及一系列支出，而许多支出项目难以预计，成本编制中成本项目难以齐全。 　　（二）资金管理漏洞较大，没有做好统筹管理 　　房地产项目资金需求量较大，项目期较长，做好资金统筹管理至关重要。然而部分房地产业没有做好资金统筹规划，对项目所需资金运用不当，导致资金管理漏洞较大。一是项目资金筹集不到位，存在较大的资金缺口，导致项目难以运行下去，有的形成“半拉子”工程，影响项目及企业运营发展。二是没有合理利用好资金。在资金筹集与运用上缺少统筹安排管理，有时资金多，出现了闲置，需要支付较高的资金占用成本;有时资金调度不畅，资金拆借费用高、难度大，影响项目运营，导致项目进程受阻，存在交付风险。 　　（三）财务管理执行力度不大，成本控制弹性大 　　部分房地产企业不能严格实施财务管理，财务预算难以得到有效实施，部分房地产企业房产销售不力，收入难以按预期实现，资金回款压力较大，而项目成本增长过快，成本突破财务预算，导致部分项目运营出现亏损，面临较大的财务风险。 　　二、加强房地产业财务管理与成本控制的措施分析 　　（一）转变财务预算管理理念，强化成本控制意识 　　房地产业财务管理内容广，涉及成本支出项目多，成本费用大。因此，房地产企业必须重视财务管理，转变财务预算管理理念，强化成本控制意识。一是增强全面预算管理理念。房地产业投入多，回报不确定性大，运营周期长，因此，必须重视做好财务预算管理工作，运用全面预算管理理念指导财务预算编制工作，编制房地产项目财务收支预算，为项目运营提供有效保障。要重点做好收入预计，分析相关政策，对项目收入进行综合评估，保证收入预算编制的可靠性。同时，要细化成本项目，按照房地产项目的成本内容，不断细化成本费用内容，完善编制口径，制定成本定额，防止编制漏洞，通过细化成本项目，确保成本预算可以作为执行依据。 　　（二）加强资金管理，做好资金统筹安排 　　房地产企业管理的资金较多，因此必须做好资金管理，保证资金安全;同时，要根据项目运营情况做好资金预计，协调好资金调度。为此，需要在保证项目运营的情况下，做好如下工作：一是做好资金筹集。资金是企业运营的关键，必须根据项目运营的需要做好资金筹集，从而保证项目能够有效进行。二是做好资金运营管理。要根据项目进度做好资金安排，既要防止资金闲置导致资金浪费、增加过多的资金成本，又要防止资金短缺造成项目无法运转。因此，必须做好统筹安排，保证资金调度有序，提高资金使用效益。 　　（三）加大财务管理力度，防止成本费用过快增长 　　要加大财务管理力度，运用财务预算加强房地产项目的财务管理，防止成本费用过快增长导致成本控制不当。为此，需要构建预算考核体系，严格执行财务预算，增强预算管理的严肃性。一是认真做好收入考核，加大营销力度，在项目达到预售要求时，做好收入考核管理，保证资金能够快速回笼，及时实现收入。二是严格控制成本，加强对成本