华安张江光大REIT投资价值分析报告：天时地利人和，区位优势，运营能力.pdfVIP

地利人和天时，区位优势遇见强运营能力 华安张江光大REIT （508000.SH）投资价值分析报告 ｜2022.9.8 中信证券研究部 核心观点 华安张江光大 REIT 是我国首批上市的9 只 REITs 之一，其优势在于地利、人 和、天时三个方面。首先，基金的底层资产张江光大园直接受益于上海市良好 的经济发展和张江板块产业集群效应所带来旺盛的租赁需求。其次，张江光大 园的运营管理机构集挚咨询，拥有丰富的不动产运营管理经验，通过优秀的招 商、运营、管理能力，维持园区出租率水平和租金增长。最后，张江光大园提 供稳定现金分派，华安张江光大 REIT 提供交易属性，两者相互成就，共同支 撑基金估值。综合考虑 P/NAV 和 P/可供分派金额两项指标，我们给予该基金 4.5 元/份的目标价，首次覆盖，给予“增持”评级。 ▍产业园区：区位与运营并重。区位是决定产业园区价值的核心要素，核心城市 的核心区位的产业集群效应明显，周边租赁需求旺盛，最终表现为产业园区出 租率和租金水平的优势。区位之外，产业园区运营的重要性持续提升，目前我 国产业园区正处于向新兴产业转型的阶段，地方政府出让产业用地时，会对未 来建成后园区内的产值、引进产业等方面提出指导性要求。因此，园区企业需 要在搭建一体化信息平台、园区内企业孵化等方面加强自身的运营能力，协助 园区内企业实现高质量发展。 ▍地利：区位优势显著，借势上海和张江板块。2021 年，上海市 GDP 达到 4.3 万亿元，同比增长8.1%，从2020 的疫情影响中快速恢复。我们相信，尽管2022 年上半年遭受疫情影响，上海的经济在未来仍将快速恢复。届时，张江光大园 将直接受益于上海的经济增长所带来的旺盛的租赁需求。此外，张江板块自1992 年成立以来，经过30 年的发展，已经形成相当规模的产业集聚区。张江光大园 位于张江板块的核心区域，有望最大限度受益于产业聚集效应，在集成电路、 信息技术、生物医药等相关主导产业具有招商优势。 ▍人和：卓越的不动产运营管理能力带来稳定的回报。集挚咨询作为张江光大园 的运营管理机构，承袭于张江高科和光大安石的不动产运营管理能力，助力底 层资产稳健经营，提供稳定的现金收入。在2021 和2022 年共计有超过90%的 租约将要集中到期的情况下，2022 年二季度张江光大园的出租率仍然达到 99.5% ，较2021 年末100%的水平略有下降，平均租金则进一步增长至5.44 元 /平/天；2022 上半年，REIT 募集说明书中的各项指标完成进度均超过50%。 ▍天时：优质的底层资产和 REITs 产品相互成就。一方面，优质的底层资产带来 的持续稳定的现金流支撑REIT 的价格增长。REITs 产品虽然具备稳定分派的属 性，但其本身并无刚性兑付的承诺，因此底层资产的稳