我国不动产登记制度的缺陷与完善.docxVIP

PAGE PAGE # / 11 人事工作总结 人事部的工作通过这一年时间的磨合，对人员管理、权法的重要制度，也是近代各国民法普遍采用 的制度。我国物 权法中有关 不动产登记制度的规定还具 有一定的缺陷，文章 主要列举了物权法中的不动产登记 制度的缺陷，主要有：登 记机关不统一和预告登记制度不完善，并给予了建议，即 统一不动产登记机关和完 善预告登记制度。 【关键词】：不动产登记不动产登记制度缺陷不动产登记制 度完善 、不动产登记制度的概念和立法意义 1.不动产登记制度的概念 关于不动产登 记制度的概念，不同的学者 有不同的观点。王 利明教授的观点是：不动产登记是登 记申请人对不动产物权 的设定、转移在专门的登记机关 依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动 产 登记是经权利人申请，国 家有 关登记部门将有关申请 人的不动产物权的事项记载 于不动 产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动 产登记是指 土地及其定着物 之所有权和他项权利的取得 、丧失与变更， 依法定程序 记 载于有关专职机关掌管的 专门的簿册上。综上 所述， 所谓不动产登记是指经权利 人申请，国家专职部门将 有关申请人的不动产物权的取 得 、丧失与变更，依法定程 序 记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不 动 产登 记事实上包括两层含 义 ：一是登记与否的事实状 态，二是登 记的过程或程序 。 2.不动产登记制度 的 立法意义 第一，不动 产 登记为不动产物权变动提 供法律基础。在依据 法律行 为 发生的物权变动的情况下 ，为了表现物权的排他性 并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记 为要件；在非依法律行为 发生的物权变动以登记为要 件 ；在 非依法律行为发生的 物 权变动的情况下，不动产 登记是权力 处分权的前提条 件。 loCALHOSt 因此，不动产登记在本质 上是 决 定不动产物权变动是否完 成的法律工具，旨在给不动 产物权变动提供法律基础， 而 不是为了实行行政管理。 第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支 持的法律 基础。由于不动产 物 权是涉及国计民生的重要 权力，故现代 社会中的不动 产登记机关都是国家机关， 由国家机关出面承 担登记责 任，以国家行为的严肃性为 登 记的真实性提供保障， 使登 记具有为社会一体信服的 法律效力，即任何民间证明 都 不可比拟的国家公信力。 不论客观情况如何，法律确 认 不动 产物权的标准是登记 簿 的记载，以登记簿上的记 载的权利正 确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序 ； 同时，如果第 三人依据不动产登记簿取得登记权利， 这种行为及其后果当 然应该 得 到物权法保护。 第三 ，不动产登记的统一性是不 动产物权统一性是不动产物 权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提 供 了 一个在整个法律实施范 围内发生的一切不动产物权 交易才 有了统一的法律基础 和 规则。如果没有这个统一 的基础和规 则。如果没有这 个统一基础，公正有血的不 动 产物权流转制 度的建立就完全是一句空话。 、我国不动产登记制度的 缺 陷 综观我国现行 的不动产登记的法律规范， 可以用两个字来概 括：“散 乱”。尽管在物权法制定初 期，孙宪忠等专家都呼吁 出台 一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权 属 登记的规定仍散见于各项 单行的民事法律法规之中， 没 有一 个统一的不动产登记 法 ，且相关规定之间存在着 冲突、矛盾， 没有统筹协调 和 具体制度的统一。 1 .登记机关不统一 我国 目前从事不动产物权登记的 机关有多个，如土地登记在 土地管理部门，房屋产权登 记 在房地产管理机关，草原登记 在农牧业部门，林木权 登记在森林管理部门等，例 如《中华 人民共和国土地管 理 法》第 5 条规定：“国务 院土地行政主 管部门统一负 责全国土地的管理和监督工 作”。《中华人民共 和国土地管理实施细则》第 3 条规 定：“土地登记内容和土 地权 属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定” 。《中 华人民共和国森林法》 第 三条第 2 款规定：“国家 所有的和 集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林 木 和使用的林 地，由县级以 上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有 权或者使 用权。”《担保法》第 42 条 规定的不动产登记部门 就有 土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政 府 规定的部门等，而且这些 部门都具有管理不动产的行 政 职能。 这样规定的弊 端也是显而易见的：登记机 关分散，既不利于 登记机关 之间的相互沟通，也不利于 当 事人的查阅；登记机 关权 力纵横交错，会扰乱正常的 法律秩序。正如孙宪忠教授 所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时， 不 但 会