第三章房地产开发项目前期.pptVIP

规划设计的基本内容及其要求 1.土地使用、用地边界与面积 （1）土地使用的相容性（适建性） （2）用地边界和面积 2.环境容量 （1）建筑容积率 （2）建筑密度 （3）人口密度 （4）绿地率 3.建筑控制 （1）建筑高度（经济层高、经济层次） 建筑高度的确定： ★ 按照建筑规模和规划参数的要求； ★ 应考虑开发基地所在地区有关机场航线、气象观测、通讯、消防的要求和控制； ★ 符合城市景观的要求； ★ 考虑对边界以外周围建筑的日照影响； ★ 在古建筑、保护性建筑附近的基地，要考虑这些建筑对周围建筑高度的控制。 （2）建筑后退 ★ 沿路建筑退让红线的距离，同时满足消防、交通的要求； ★ 沿城市道路的建筑后退；道路红线的距离，还要考虑与道路宽度、建筑高度的关系，即“路幅比”； ★ 建筑与边界应保持适当的间距。 （3）建筑间距 （二）在建项目收购 在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。 根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权时，应当具备以下两项条件：（1）已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （三）收购公司股权 收购公司股权方式，就是股权受让方通过部分或全部收购项目公司股权来获得土地使用权或在建工程，取得项目用地的开发权利。 该种模式，通过股权界面完成项目转让，没有出让手续完结及投资额度等限制，在项目公司取得土地的任何阶段都可进行，已经成为开发商在二级市场取得土地使用权的常用模式。 （四）土地合作开发 依据《城市房地产管理法》的规定：依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产。 采用土地合作开发方式应该注意两个问题，一是合作双方应当有一方具备房地产开发资质，否则合作合同无效；二是用于开发的土地使用权应当是国有出让土地使用权，否则合作合同无效。 六、开发建设中的土地征用 （一）土地征用的含义 土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用的过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程，同时对原集体土地的集体和个人进行补偿及妥善安置。 （二）土地征用的特征 1、土地征用具有强制性 2、土地征用是一种政府行为 3、土地征用具有补偿性 （三）土地征用的程序 根据《土管法》的有关规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序分为以下六个步骤： 1、建设项目的预审 建设项目预审是指建设项目可行性研究论证阶段或项目建议书编制阶段，土地管理部门对项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行审查，其工作程序在用地申请之前，也是建设项目用地申请要件之一。 2、用地申请 3、拟订征地补偿安置方案 4、签订征地协议 5、出让或划拨土地使用权 6、颁发土地使用证 （四）征地补偿与安置费用 1、土地补偿费 根据《土管法》规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征用其他土地的补偿费用标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费得标准确定。 2、青苗补偿费 青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。一般视开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定，只补一季，无青苗者则无该项补偿。 在已征用的土地上长有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲除；不能收获的，应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算，给予青苗补偿，具体补偿标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 3、地上附着物补偿费 地上附着物是指房屋、水井、桥梁、公路、水利设施等地面建筑物、构筑物及附着物。补偿金额视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定。应根据“拆什么、补什么；拆多少、补多少，不低于原来水平”的原则确定。 4、安置补偿费 安置补偿费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按