某地产广州康王路项目商业裙楼策划方案.ppt

三层业态分布图 健身中心 参考图片 大型中餐 * 第五十七页，共九十页。 SPA、瑜珈会馆 四层业态分布图 * 第五十八页，共九十页。 4.4 周边地段租金价格分析 龙津中路 地段 标示颜色 租金水平 中山七路 200-250元/㎡ 龙津中路 90-120元/㎡ 康王中路 120-150元/㎡ 长 寿 路 龙津东路 康 王 中 路 康 王 北 路 中 山 七 路 本 案 * 第五十九页，共九十页。 4.5 项目周边竞争个案租金水平分析 龙津中路 长 寿 路 龙津东路 康 王 中 路 康 王 北 路 本 案 新光城市广场 中 山 七 路 康王城 个案 区位 租金水平 近地铁站 140-150 中间地带 120-135 远地铁站 80-100 首层 230-250 二层 100-150 三层 50-60 康王城 新光城 市广场 （南区） * 第六十页，共九十页。 4.6 部分商家租金水平参考 店名 租赁标准 （元/㎡） 租期 （年） 承租面积 （㎡） 消费水平 （元/人次） subway 250-350 5-8 150-250 30-40 spa 40-50 10 150-200 150-200 健身俱乐部 45-55 5-8 1500-2000 35-50 外资银行 150-250 10-15 500-1000 ---- OK便利店 150-350 5 40-150 15-25 7-11便利店 130-350 5 40-150 10-20 天天洗衣 100-150 3-5 20-70 20-30 东海堂西饼店 120-230 4-5 25-70 10-30 * 第六十一页，共九十页。 4.7 项目周边商铺个案租金水平分析 地段 面积（㎡） 价格（元） 单价（元） 东风西路（荔湾路口） 256 25000 98 东风西路嘉和苑首层 53 11130 210 东风西路（康王路口附近） 136 16320 120 环市西路（鞋店） 19 2500 130 西华路东段首层 105 10000 95 西华路467号皇上皇首层 39 8580 220 光复北路地产中介 170 30000 176 光复北路（近中山七路） 46 5198 113 龙津路323号 68 8000 118 龙津中路（近康王路） 16 2320 145 龙津路东路（副食店） 30 2880 96 荔湾北路119号15铺 120 16500 137 荔湾北路（近东风西） 72 6000 83 康王中路临街铺 455 50000 109 宝华路47号隆纪酒楼首层 220 42000 191 恒宝广场负二层0068铺 75 6883 91 07年4月实地调研个案数据 * 第六十二页，共九十页。 4.8 项目租金定价 依据上述对项目周边的商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层的评估租金均价幅度如下： 项目名称 康王城 新光城市广场 龙津中路 中山七路 康王中路 康王北路 租金水平 100～150 180～300 80～120 200～250 120～150 100～120 评估租金 首层临街铺位200～230 单位：元/㎡·月 * 第六十三页，共九十页。 1.2 寻求项目最佳操作模式 销售 不销售 先租后售 返租销售 直接销售 只租不售 自身持有 Reits上市 √ X X X X 1、培养该商场的经营，刺 激后期销售获得较好的回报 2、避免该区商业气氛较差 的现状，获得最佳的销售 时机； 区域内商业氛围差，销售 抗性大 经营、管理成本相对过高 项目体量相对较小，裙楼 性质 前期无法准确估计商场的 潜在经营价值 * 第二十五页，共九十页。 1.3 如何实现最佳操作模式 前期确定策略 中原地产 招商 初期经营和调整 商场经营良好 租金提升 销售 自身持有经营一段时间 * 第二十六页，共九十页。 Part two：市场分析 * 第二十七页，共九十页。 优 势 万科强大的品牌号召力，抗性相对较小； 项目所在区域相对成熟，居住氛围浓厚，交通便利； 项目辐射范围内高端住宅项目较多，消费力巨大； 劣 势 项目位置相对孤立，两边现营商业低档； 项目所在路段商业氛围较差，多个高层住宅项目底商 处于空置状态； 项目负一层所连接的康王地下城商场经营惨淡，一定 程度上影响本项目负一层的经营信心； 2.1 项目SWOT分析 * 第二十八页，共九十页。 机 遇 本项目辐射区域现有商业经营较差； 区域内商业趋中档配套性业态居多，存在新商业 业态的发展空间； 荔湾区政府将康王路列为未来发展的重要区域之一 风 险 区域内商业氛围较弱，人流量不够理想； 康王路及周边现在有空地