美亚肇庆国际新天地商业地产项目定位市场报告35页.pptVIP

谨呈：肇庆市嘉仕实业投资有限公司 肇庆市国际·新天地市场调研及定位报告 美亚置业投资顾问（深圳）有限公司 线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？ 区域 国有单位（元） 城镇集体单位（元） 其他单位（元） 市直 27914 16258 16335 端州 24030 10477 10300 2005年职工平均工资 城市恩格尔系数高过30% 按二八定律，肇庆城区36万人，高档消费群体约7万人。 按年均服装类消费2000元算 市场空间： 要保证百货日均45元/平米的营业额，营业面积就不能超过10000平米！ 定律： 世界上80%的财富由20%的人创造！ 线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？ 不超10000平米的市场 广百时代广场约2.3万㎡ 2002年开业半年的天贸南大撤场 市场空间 现状供应 历史教训 肇庆市不能再开高档商场！ 不以中高档定位商场！ 线索二：国际．新天地能成为市级商业中心吗？ 纯住宅区，少商务、行政设施和人员 非市中心，与市中心相距1.5公里 市级商业中心已经形成——天宁路 康乐北路只是城北片区生活出行交通干道 与东西城市干道端州路还有250米步行距离 公交线路三条，覆盖辐射不足 市级商业中心 全市核心位置 服务全市功能区 覆盖全市的交通 全市唯一的 线索二：国际．新天地能成为市级商业中心吗？ ☆ 红线为好世界购物中心； ☆ 黄线为广百时代广场； ☆ 紫色为国际．新天地，（绿色为突破线）。 交通通达 区位地段 环境景观 商业氛围 商业配套 商业人流 商业地位 商业历史 国际．新天地所临康乐北路道路较窄，周边环境差等劣势，不具备形成辐射全市的商业中心，也不适合高档商场定位，消费人群和商业机会只能从本区域去寻找。 线索三：国际．新天地能做多大百货零售？ 假设辐射全市 假设辐射片区 设置标准 1万㎡超市——10万人 1万㎡百货——16-17万人 城区36万人 西区20万人 名称 商业面积 面积构成 好世界购物中心 约5.6万㎡ 百货零售：2.4万㎡ 广百时代广场 约6.4万㎡ 广百零售：约2.3万㎡ 3.6万平米超市 2.25万平米零售 2万平米超市 1.25万平米零售 存量百货零售已经超过全城区需求！ 线索三：国际．新天地能做多大百货零售？ 楼层 建筑面积（㎡ ） 备注 地下层 10609 一 8232.2 商业部分 含步行街面积：328.7 ㎡ 夹 2106.4 A区：715.77 B区：368.27 C区：801.54 二 7899.5 三 8343.9 四 8343.9 五 7607.4 六 6075 酒店客房 已扣减中庭面积 七 4259 已扣减中庭面积 八 4412 已扣减中庭面积 九 4412 已扣减中庭面积 天面 365.5 合计 72665.8 西区百货零售： 1.25万平米 天宁路无法跨越！ 城区百货零售： 2.25万平米 项目百货零售面积不超1.25万平米 国际．新天地要研究的问题 是商业中心可行和特色 是竞争下的商机 各位同仁， 我们要研究的方向是什么？ 目标沟通 是拓展空间要面临 什么竞争 是商圈里的商机 商业中心雏形形成 可否形成商业中心？ 1体育中心／2大菜市场／3医院学校／4所幼儿园 租金范围７０－８０元／平米 端州六路日均人流174300人 西江北路只占康乐北路人流的14%左右 国际．新天地要研究的问题 商业中心指标 足够人流 商圈规模 区位价值认同 城市功能中心 交通枢纽 前临康乐北路日均5.3万人流 步行十分钟商圈内有8万居民 城北区商业租金价值最高区域 片区居民生活中心，纯居民区 西城区交通枢纽点 城北片区出行主干道 商业中心哪些特色？ 国际．新天地要研究的问题 公共汽车人流只占到总人流的9%左右，受限三路公交线路，商圈对全市中低收入群体覆盖不足 区域社区型商业中心 大众公交线路不足 中低收入群体片区覆盖 商业人群为周边居民 平时人流（2776—3433）人次/小时；上下班人流为（4800—6800）人次/小时上下班特性明显，人流基本为周边社区居民。如何解决日常人流不足的问题？ 商业中心哪些特色？ 国际．新天地要研究的问题 片区出行交通工具摩托车、小车占到73%，约3.8万人次，证明片区居民收入较高，项目面临大量摩托车停车配置要求！ 名称 户数 备注 名称 户数 独栋宅基地 约800户 独栋别墅 星湖豪苑 约2300户 翠湖居 约156户 多层、没花园 翠庭湖轩 约780户 星湖奥园 约1600户 有花园、湖景 星荷湖畔 约600户 新世界花园 约1320户 带花园湖景小区 山水晴天 约700户 康乐花园 约800户 多层，花园小区 芙蓉花园 约700户 芙蓉雅居 约182户 多层、独栋