美国房地产行业发展历程某地产中长期规划.pptVIP

美国关于住房政策的变迁1 1908，Residence District Ordinance： 国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。 1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制； 以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。? 1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson， 高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。 美国关于住房政策的变迁2 1934国会通过并颁布实施 National Housing 法律，同年组建the Federal Housing Authority (FHA). 该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。 1937，国会通过另外一个与 National Housing 相关的法律 ，该法律要求FHA 致力于清除国内的贫民建筑。FHA 组织相关部门为当地政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。 这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超过120，000的住宅。 1949，Housing Acting： 国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关。通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要。 美国关于住房政策的变迁3 1954 综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例。 1956 重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民区的治理工作。 1959 对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果其居民过半数是老人，就可享受到FHA 的保险抵押贷款服务。. 1961 住宅法（49年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在60-61年不景气）。 公民权利协会出版划时代的报告，其主要内容关于住宅歧视。 1962 Kennedy 总统颁布总统行政命令11063号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立“住宅平等权益总统委员会”。 1964 综合性的住宅法律授权Fannie Mae联营抵押贷款业务，并且可以将抵押贷款利率所得向私人投资者出售。 美国房地产行业的发展历史 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之6 美国房地产行业的发展历史 基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系 1、基础历史数据 美国房地产市值总量变化 10亿美元 美国房地产行业结算套数 90年后年度新屋出售套数不断增长 数据来源:美国联邦统计局 持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长 美国房地产行业平均单价 美国近一个世纪的住房价格指数变化 数据来源：美国商务部经济分析局 美国房地产价格指数变动（vs.2000年) 美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁 美国GDP的增长和美国人口的增长（环比） 近半个世纪美国房地产业市值总量变化 数据来源:美国联邦统计局 1993年突破5000亿 截止2002年已达8600亿 百万美元 美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线 行业整合趋势 居民住宅的变迁 美国住宅地产业50年的变迁 1999年在 Circa 建造中的房屋 1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋 虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生 了翻天覆地的变化 二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年） 本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调 二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年） 本年度新开工