世联海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略方案.pptVIP

多元化的产品利于营造小镇氛围，总价控制能有效增大客户群，降低风险 占地面积/万m2 占地比例 建筑面积/万m2 面积比例 面积范围/m2 均价/元 总价/万元 套数比例 独立别墅 59.1 54% 19.58 40％ 300～400 4000 140 26％ 联排别墅 29.1 27% 14.69 30％ 180～250 3500 75 32％ 花园洋房 17.3 16% 12.24 25％ 120～150 2700 40 42％ 公共服务设施 3.3 3% 2.44 5％ —— —— — —— 合计 108. 8 100% 48.95 100％ —— —— — 100％ 在保证社区高品质的前提下，为营造“小镇”的氛围、保持原生态、以及多元化产品扩大客户群，初步建议容积率范围为0.45～0.50 此物业配比表乃初步建议，测算价格基于市场情况取偏保守值，项目启动时可根据市场实际情况加以调整 举措5产品组合 * 第一百零八页，共一百五十八页。 借鉴国际类比案例，结合项目实际情况，我们建议如下的功能布局 花园洋房 独立别墅 公共配套 联排 湿地公园 临海临河的地块为独栋别墅用地，享有最好资源，低密度开发，保护原有生态环境。 资源相对弱势且进入性好的地块建为小镇中心，服务社区。 湿地公园为两侧花园洋房提供景观价值。 强烈迁走坟地，暂时可采用园林、绿化带和强体隔断。 私密区 私密区 半公共区 公共开放空间 半私密区 绿化隔离带 * 第一百零九页，共一百五十八页。 项目分组团设计及各组团特色 项目各组团分区原则 1、资源的利用 2、劣性的规避 3、区域的方正性 4、各地块相对独立性和协调性 BLOCK1特色：国际滨海社区，完全生活“静”界 BLOCK2特色：山顶会所、国际商业街区 BLOCK3特色：湿地公园、社区中心，选择一种社区就选择一种生活方式 BLOCK4特色：美墅生活 BLOCK5特色：滨海纯静生活 BLOCK4 BLOCK1 BLOCK5 BLOCK2 BLOCK3 * 第一百一十页，共一百五十八页。 首先开发的民生地块功能布局 花园洋房 独立别墅 公共配套 联排 湿地公园 国际滨海社区 完全生活静界 山顶会所 国际商业街区 湿地公园、社区中心 选择一种社区就选择一种生活方式 * 第一百一十一页，共一百五十八页。 思维导图 陌生区域大盘开发的关键因素分析 发展策略 项目解析 功能配比 市场分析 项目定位 案例分析 客户分析 竞争分析 经济测算 * 第七十六页，共一百五十八页。 借鉴陌生区域大盘开发的成功关键KPI，结合自身资源条件打造本项目的差异化核心竞争力 西海岸成功案例的核心竞争力 成功关键KPI 本项目差异化的核心竞争力 西海岸的区域价值已经形成，岛内外人士对其认知感较强 区域价值 通过规模优势建立新的区域价值，打造滨海小镇社区 海景资源比本项目强势，有一线海景 资源优势 生态的、坡地特色的小镇 有多元化的生活配套 多功能的商务配套 社区配套 在控制成本的前提下完善社区的配套和社区氛围 物业类型多样化，通过控制户型面积来控制总价 产品品质 通过产品结构多元化、产品创新，实现产品的高附加值和高性价比 * 第七十七页，共一百五十八页。 本项目的发展策略 依托自身的资源，通过规模优势营造新的区域价值，打造坡地特色的生态滨海小镇。 设计合理的物业类型比例以及户型区间，通过有效控制总价和产品创新，实现产品的高附加值，扩大产品的购买客户群。 借助低地价优势，通过项目的低成本运营，打造高性价比的产品，吸引投资、度假、养老类客户。 * 第七十八页，共一百五十八页。 本项目的形象定位 坡地上的国际化原生态滨海小镇 Sloping·International·Ecological ·Seaside ·Town * 第七十九页，共一百五十八页。 思维导图 陌生区域大盘开发的关键因素分析 发展策略 项目解析 功能配比 市场分析 项目定位 案例分析 客户分析 竞争分析 经济测算 * 第八十页，共一百五十八页。 资料来源：麦肯锡分析 如何实现本项目的核心竞争力，我们借鉴了国内外类似成功案例的经验，基于本项目的发展方向着重分析了其中的两个案例 * 第八十一页，共一百五十八页。 CASE1:Seaside, Florida 案例选择的适用条件： 滨海度假小镇 郊区物业 周边配套缺乏 定位相似 目标客户相似 * 第八十二页，共一百五十八页。 项目概况 区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里 规模：占地80英亩 房地产：350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位 资源：墨西哥湾，800米海岸线 * 第八十三页，共一百五十八页。 中高密度的小镇核心＋低密度的滨海地带 凉亭＋低密度物业 集中公共 服务区 滨海低密度物业