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DLYX1.1 动力公司营销工作纲领 工作流程： 项目基本状况检查 项目研判（业务方案选择） 项目策划开盘指导全程督导销售代理放弃 全案代理（包广告）独家销售代理分销代理 工作进入（模块应用选项） 第Ⅰ阶段 第Ⅱ阶段 第Ⅲ阶段 1 目录： 初始阶段 一、项目情报 二、项目研判 第Ⅰ阶段 第一部分： 一、销售策略设计 二、市场推行策略设计 三、首期项目销售及推行计划 第二部分： 四、销售包装 五、广告公司及分销机构选择 第三部分： 六、销售组织成立 第Ⅱ阶段 七、开盘工作组织及查收 八、广告执行 第Ⅲ阶段 第一部分： 九、销售管理 十、销售调整 第二部分： 十一、公共关系 十二、危机办理 第三部分 十三、销售总结 初始阶段 一、项目情报 2 1、项目所在地 2、开发商背景： 1）公司性质 2）公司实力 3）发展潜力 4）决议人评论 5）组织构造 6）管理水平 7）合作信用 3、项目自己状况： 1）城市布局及发展 2）项目区位特点 3）项目产品状况 4）当前工作阶段 5）其余 4、当地市场概略： 1）市场供需状况 2）市场产品构造 3）市场竞争评估 4）市场发育程度 5）市场潜力评估 6）其余 5、项目SWOT解析（优势、劣势、竞争与机遇） 二、项目研判 1、对项目SWOT解析的议论 2、项目价值解析 3、人力资源分配 4、项目集体研判 5、总经理决议 第Ⅰ阶段 第一部分 一、销售策略设计 1、市场竞争楼盘检查（除达成普查项目外，应侧重以下检查项目）： （1）散布状况： （2）产品方面：主力户型、交房标准（附送设备、采暖方式、智能化系统等）、社区配套 （3）价钱方面：起价、均价、最高价、付款方式、价钱系数（楼位、楼层、朝向、景观、户型等）、汽车 车库、车位（含自行车）、物管收费 4）推行机构：销售推行机构（销售代理公司、广告公司）、广告形式、广告力度 5）销售阶段、存量 6）竞争程度解析 7）新“入市”楼盘检查 8）房产市场热门检查 2、产品组成： 1）产品核心功能： A、居住用房 B、商住用房 C、度假性物业 D、办公物业 3 E、商业物业 F、其余 2）产品形式特点： G、单体 H、户型 I、交房标准 （3）延长产品： A、公建配套 B、付款方式 C、物管服务 D、其余 3、入市姿态： 1）市场领导者 2）市场跟从者 3）市场利基者 4、入市机遇： 1）现房销售 2）期房预售 3）市场机遇 5、产品入市市场机遇 6、销售渠道策略： 1）发展商自销 2）拜托代理销售 3）售楼部销售 4）人员直销 7、价钱策略： （1）均价目标 （2）均价走势：低开高走、高开平走、高开低走、其余（附“价钱—走势”模拟进度表）； 3）叫价方式：一口价方式、高叫低卖方式等 4）价钱优惠策略 8、销售方式： 1）多种付款方式组合式销售 2）售后返租 3）增值销售 4）回报销售等 9、 销售创新模式设定 二、市场推行策略设计 1、 竞争项目推行模式检查 2、 本项目主要优势、劣势对照表 3、 项目市场定位、市场形象及目标客层 4、 项目推行主题观点 5、 项目推行目标 6、 项目推行模式及思路 7、 项目分阶段推行进度表： 1）时间 2）规模 3）资本回笼 4 （4）广告投入 8、项目阶段推行方案： 1）进入期策略 2）成长久策略 3）成熟期策略 4）衰败期策略 5）特别时期策略：蓄势期、封盘期、间隔期，竞争淡期、旺销期等。三、首期项目销售及推行计划 1、首期推行模式及推行目标 1）推行模式 2）推行目标 2、媒体解析：种类、名称、抵达率、性价比等 3、媒体计划 4、月（季度）销售计划 1）销售数目（套数、面积） 2）资本回笼 3）广告投入分派 5、广告设计 第二部分 四、销售包装 1、项目视觉辨别系统核心部分： 1）名称：项目名、道路名、建筑名、组团名 2）标记：项目标记 3）标准色 4）标准字体 2、售楼部包装： 1）售楼部选址：现场售楼部、非现场售楼部 2）售楼部规模设定 3）建筑装饰设定： A、售楼部建筑设计提示： a、售楼部外立面设计要求： ①依据项目整体建筑风格特点 ②依据周边住所建筑风格 ③差异性、独到性设计 b、售楼部室内空间设计： ①突出项目核心功能及主题观点 ②人性化空间设计 ③创建物管氛围 c、建筑色彩设定建议 d、建筑室内装饰原则设定 B、售楼部内部功能划分设定 a、展现区 ①产品资料展现：智能化资料展现、建筑资料展现 ②沙盘展现：不一样比率模型展现、 ③推行资料展现，名片、业主通信、楼书、报纸广告等 ④挂板展现：建筑单体挂板、户型挂板、价钱系统系数说明挂板、景观设计挂板、公司形象挂板、 物业管理挂板（智能化演示、服务说明）、销售动向挂板、程进度挂板、公司文化特点挂板、策划设计与施工单位挂板、艺术油画挂板、日照时间挂板、灵巧 5