重庆某地产锦程竞标提报.ppt

前言 一、项目竞争市场分析 二、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 1、销售策略-推盘策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1、销售策略-推盘策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 注：数据截至到2.15日 调整14#15#楼折扣，提高10#楼去化速度，采取整体均衡折扣以10#楼的楼层、朝向、景观选择多样化来挤压10#销售。 1、销售策略-价格策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 现市态下 首置快速跑量 首改整体均衡调差 9折价格策略保持 均衡去化 依据市场大势走向 快速调整价格策略 洋房产品最终获取 较高价利润 1、推广策略（报广） 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 大城将成 实景高层外立面展示，附之以景观、配套综合展示，释放成品。 1、推广策略（报广） 报广重点以价格信息、产品信息、实景综合展示、大城将成等信息直达客群！ 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 *产品 *实景 *经理推介房源 *楼王 *活动信息 *上首改户型图 *小三房仅余***套，错过绝无 1、活动策略-月月有事件 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2012年 紧紧围绕家庭结构为2-3代人的人群，儿童成长和老年型活动主题 1、活动策略-周周有活动 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 紧紧围绕家庭结构为2-3代人的人群，儿童成长和老年型活动主题 1、销售策略-活动策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 分阶段起势——2-3代人——壹生之城——大城品鉴 1、销售策略-渠道策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 高执行力 甄别性渠道 精准锁定 坚持渠道日报 定制渠道任务 持续性渠道拓展 策划与销售合力 中大型老社区 医院\学校\设计院 婚庆公司 市区知名景点 竞品强势拦截 社区车库摆展\物业摆放易拉宝 中大型餐饮张贴海报 汽车4S店摆展 婚庆公司资源 1、销售策略-渠道方式 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 优化景观 展示系统全面升级 洋房景观提速 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 现 场 整 改 社区配套大部分不能大部分及时投入使用； 内部配套提速健身房、瑜伽室、游泳池、三个主题会所、幼儿园、电影院及超市、篮球场等设施完善，但目前仅有健身房呈现及投入使用，剩余配套设施的进展情况，尚不能够对客户形成公开宣讲，对于首改类客户恰恰对此类配套异常关注； 提速景观示范区跟上住宅施工进度。 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 更新锦程所有围挡，分两种围挡：社区配套围挡（锦程重要的人行道路视野）-绿化景观围挡（其它围挡更换为春季鲜艳植物围挡）均要求品质感。 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 社区入口为项目形象主入口，目前桁架增加双面灯箱设计，增强夜晚的昭示性，形成24小时广告效应，辐射来往车辆。 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 渝中区历年商品房成交价格走势 现场展板 渝中区房价历年走势分析展板-大坪小学师资力量展示 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 增加首改110和122平米分户模型——首置类景观楼栋——洋房吊旗\展板——锦程全配套拉网展示——导视水牌全更换品质水牌 首改景观价值最大化展示 5、货源难点 二、项目库存货源 面积较大，总价较高 首改货源较多，带来难度 货源分布零散、未作封房源策略、影响置业顾问集中推售 首改四房与洋房平层客群重叠、互耗 部分户型设计缺陷（92、93平米户型单卫），使得客户感觉使用功能较局促 楼栋位置处于社区景观资源最好区域，价格高，总价高，性价比低 高 层 洋 房 平层洋房与首改大三房、四房总价内耗竞争 平层系、 C系 A1、A2去化平缓，产品亮点少，总价较高，约170-230万，市场可选同类产品较多 产品非纯粹洋房，大部分房源为假洋房，对洋房客户无明显吸引力 洋房周边环境破旧，居住品质不高 洋房规模较小（150套），缺少洋房社区的氛围 户型有缺陷，跃层房间较少（220平米户型仅4个卧室）；平层户型走道较多，使用面积浪费