市场比较法学习.pptxVIP

;;三、应用条件;四、市场比较法估价步骤;（一）、调查与选择比较案例;;; （二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1.交易情况修正 （1）概念 交易当时，买卖双方的身份、心理、对交易标的物的市值的了解等情况。 （2）修正原则 向着公平市场方向修正;（3）修正公式 交易情况修正后的交易案例价格= ;交易形式;2.估价期日修正 （1）估价期日----估价结果对应的日期 （2）修正目的 交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，前者发生在前。此间，土地价格很可能发生变化。进行期日修正，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场价格。;;举例： 城市地价指数表;;3.区域因素修正 （1）概念 是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格产生影响的因素。 （2）区域因素修正步骤 1）确定比较因素 2）评价各因素的比较修正系数 （3）计算公式 ;;因素;4.个别因素修正 宗地位置、面积、形状、开发程度、临街状况、规划限制条件等 5.土地使用权年期修正 （1）实质：消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。 （2）修正方法： 1）计算使用权年期修正系数 ;;;6.容积率修正;;（四）确定比准价格