渌江明珠项目的提案.ppt

渌江明珠项目的提案;;内容纲要; 从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个 人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障； 再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政策的调控效果在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋??。 最后从目前社会普遍关注的热点问题，如：CPI的持续上涨、中共17大、股市房市共赢等，透过现象分析房产的发展趋势。;;;;;;;1、提高购房成本：07年以来连续加息、提高住房按揭利率，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的购房需求。这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以彻底打击投资/投机需求。 2、打击投资/投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税、特别是07年9月出台了购买第二套住房最低首付款四成的金融整体，通过对短期交易的抑制来控制投资/投机的需求，这类政策优点是可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市场里面起不到完全抑制投资/投机作用。 3、土地政策：07年10月国土资源部发布规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。这些政策的严格执行，都将减少地方政府与开发商拉高土地价格，联合推高房价的动力。 土地价格的攀升和土地政策趋严意味着我们项目的开发成本不断加大。;内容纲要;供给趋势1:大盘时代来临;供给趋势2:地价飚涨助推市区房价持续攀升;供给趋势3: 销售量大幅下降，两房及小三房成交相对活跃;需求趋势1：“年轻化”是今天中国社会的重要特征 ;需求趋势2：房价持续攀升导致 “住小”“住远”趋势明显;;消费市场变化特征： 80后首次置业 、外地置业 、返乡置业、投资客;;本案未来市场发展机会;本案竞争战略选择;; 谁是本案的目标消费群体？ 让我们以全视角营销的理念，透视株洲地区及渌口消费者的购房需求和品味之选，去寻找属于我们的目标客户群……;内容纲要;知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］;T 威胁;需要我们思考和面对的几个问题;内容纲要;;在这个城市里有这样一群人：;主力客群分析结论;看中项目的低门槛、高品质、高性价比，刚性需求量大;;;;;内容纲要;项目地块特点优劣分析;项目户型及面积调整建议：;年轻型置业者的心理： 1.实惠度。2.舒适度。3.细节化。 三者并重，但实惠先于二者。 【推荐】：年轻型的置业者经济能力的制约，在小户型楼盘中推荐采用送全部建筑面积“偷”法，适当采用送一半面积的“偷”法。;项目产品户型面积初步调整建议;点板结合设计;户型设计建议2 ——纯薄板板结合设计;商业定位建议：打造零距离的生活圈;邻里中心 内涵及外延能 满足年青人的多层次需求;社区商业规划建设原则 ;社区配套商业业态设置;定位理念:打造项目独特的核心价值;零距离生活圈，让消费者愿意住进去;内容纲要;*;*;*;*;*;*;*;新青年俱乐部 联合物业公司成立各种年青人喜好的俱乐部，主要致力于发展有挑战性的户外体育运动、拓展培训、自驾越野，俱乐部有户外店、拓展基地、户外酒吧。 使未来渌江明珠一个前沿文化、时尚运动的窗口，借此窗口使社会各界青年精英在此相会，使各种思维在此交融并迸发出火花。???倡导“青春、活力、共享、快乐”的精神理念！;推广计划推广活动之二与银行、其他品牌联动;推广计划推广手段三自办刊物;推广计划推广手段四自建网站;推广计划推广手段五——网络营销;内容纲要;;内容纲要;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;Thank You !