项目启动区定位和物业发展建议终稿.pptxVIP

郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿 谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司 [2006]-GW01 项目顾问工作阶段划分 2006/06/18 2006/06/25 工作 成果 项目启动区地块实地勘察 区域房地产市场调研 客户访谈 专业人士访谈 企业高层访谈 项目整体战略与定位回顾 项目启动区定位研究 项目启动区开发策略研究 项目物业发展建议研究 项目启动区现状研究 大规模地产开发启动策略研究 相关项目案例借鉴 项目所在区域市场竞争研究 大规模地产开发物业组成研究 第二阶段（中期） 启动区定位和物业发展建议 第一阶段 项目市场调研 项目启动区地块条件分析 相关楼盘启动模式分析 相关楼盘客户与产品分析 相关楼盘物业市场分析 7个日历天 19个日历天 2006/07/14 9个日历天 第三阶段（终期） 提交终稿 根据客户建议深化研究，完善报告 提交整体报告（终稿） 2006/07/22 2 在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目启动区实地勘察 郑州房地产市场现状 项目和地区的背景分析 目标市场与客户的集中分析 规划设计建议 目标消费者深度访谈 地产专业人士访谈 亚新相关人员的访谈 批发市场小业主访谈 相关楼盘销售总监访谈 郑州房地产在售项目信息 城市规划影响探讨 房地产市场特点分析 郑州购房人置业特点分析 区域竞争态势分析 郑州消费者价值取向和置业倾向的分析 启动区产品定位研究 开发节奏与时序研究 物业发展建议 3 第一阶段工作回顾 4 项目概况 项目经济指标 占地面积：项目占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、可建设用地亩1583亩（居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩）； 容积率：项目三环路北地块控制在2.5以内； 限制条件：北部地块预计今年11月份动工，无回迁房建设要求；项目建设用地被市政道路分割为9大块； 综合成本：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。 项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米； 项目距市中心约20分钟车程； 项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣； 项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场； 项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。 规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。 淮河 堤外滩涂 3 km 2 km 内环路 107国道 陇海线 京广线 中原区 二七区 金水区 郑东新区 管城区 机场高速 惠济区 5 项目属性界定 商贸型、二线省会城市、主城区边缘、 城中村改造、大规模地产开发 对于二线省会城市大盘而言， 区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度 6 项目区域价值定位 满足“城中村”改造的具体要求 满足政府设想与城市规划要求 + 借鉴国际先进可持续社区发展理念 依据项目本身资源的特性 都市休闲示范区(URD) Urban Recreatist Demo 具有都市魅力 以居住功能为核心 以休闲娱乐功能为特色 多功能复合的综合城市单元 7 项目客户阶段划分 项目客户阶段性构成变化 注：各图表只表示比例变化。 启动区通过一定量的中高端产品建立高档社区形象 投资及中低端 中高端 及中端 发展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。 成熟期项目品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端客户比例增加，高端产品实现价值最大化。 投资及中低端 中高端及中端 高端 投资及中低端 中高端及中端 高端 项目规模大，扩大客户层面是后续开发成功的必要条件； 区域陌生感只是暂时的，会随着城市未来的发展、项目口碑的建立而逐渐弱化； 大盘开发经验规律表明，项目前期的成功启动对客户层面的拓宽有显著的作用。 中远期目标客户设定前提： 比较注重项目经济性，对价格敏感，渴望较高性价比； 比较关注项目品质，乐于接受并享受新的生活方式； 十分关注生活配套，尤其是教