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房地产项目物业管理全套运营方案 第一节先期导入物业管理 本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难，比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理欠考虑，同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。 我们在规划的初期就积极主动引入物业管理观念，使物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推展等相同专业在相同的层面上展开互动。 ******物业管理运营方案 为并使******沦为一个环境优美、宽敞、安全、生活便利的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法去管理，******的物业管理可以实行以下几种方式之一：全权委托管理、聘用物业管理顾问、聘用阶段性物业管理顾问、自行管理。 一、全权委托管理 1、聘用素质较低的物业管理专业公司，全权委托其负责管理******物业管理工作。 1、物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈发展 2、物业公司推行自负盈亏制，各种费用支出可以通过缴纳合理的管理费去元显恭 3、物业管理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公 司自行筹措，发展商概不负责。 4、发展商根据物业管理公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监 管措施，对物业公司服务质量日常必须派员监督，定期必须展开评选，对物业公司管理服务懦弱为达至的项目，发展商可以根据签定的合同条款，对物业公司展开行政处罚或解雇处置。 全权委托管理优缺点分析： 1、可以充分发挥物业管理公司专业服务功能，提升******的服务档次。 2、减少了发展商的管理人员数量。 1、整体管理费用减小，住户和发展商经济负担减少。 2、如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。 3、发展商无法培育出来一批物业管理人才，例如合约届满，物业公司不再续约， 发展商无能力自管，可能产生管理真空期。 二、聘用物业管理顾问 1、聘请素质较高的物业顾问公司，吸引先进管理经验，培养发展商物业管 2、顾问公司派遣代表至发展商的项目派驻，或者定期派员前来指导发展商的 物业管理工作，并负责人员培训。 3、表决财务预算，制订管理非政府架构，制订物业管理有关规定。 4、人事招聘、费用收支等由发展商处理。 聘用物业管理顾问优缺点分析： 1、在顾问指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意 性操作方式，利用他人的经验并使自己少走弯路。 2、可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一段时间培训、实习，掌握了 物业管理实务，具有自行管理能力，对发展商长远发展具备深刻的战略意义。 3、可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。缺点： 1、顾问公司的管理体制若想和发展商体制并驾齐驱就是关键问题。 2、如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。 3、管理费用减少，大多数顾问公司（特别就是境外公司）所必须报酬都较低。 三、聘请阶段性物业顾问 毕竟发展商在物业管理全过程中不是那么全面，在某些阶段管理很生疏，为节省聘用费用，针对某个阶段（例如起始阶段）特聘用物业管理顾问，并作阶段性指导。 具体操作方法与二方案相同。 四、自行管理 1、发展商自行招聘人员，组建队伍对******物业进行管理。 2、根据物业管理的法规、程序，制订有关的管理规定、内部管理制度、财 务预算、收费标准等，并依照实施。 3、为减小物业管理收费的透明度，并使业主参予小区管理，在适度时候设立 业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年度财务预算。 4、还可以积极开展全方位、多层次服务，二要化解业主所须要。 自行管理优缺点分析： 1、可以充分发挥对******研发建设、管理、服务一条龙促进作用，全然按照自己的必须 求，实行高效率服务。 2、将研发建设所存有的问题展开意见反馈，并予以健全，为日后代莱建设项目累积 1、自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。