建筑施工合同中常见的法律问题及对策.pptxVIP

第1页/共69页建筑施工合同实施的五个阶段一、项目信息收集及评审阶段。二、招标投标阶段。三、合同谈判及签约阶段。四、工程项目施工管理阶段。五、工程竣工后阶段。第2页/共69页一、项目信息收集　及评审阶段。第3页/共69页（一）对项目发包人及工程项目的法律调查。 在获得项目信息后，我们应主动对项目发包人的背景、资信、实力等进行了解。通过工商部门查询业主的工商登记状况；通过国土部门了解项目土地状况，包括土地出让金是否交足、是否办理了土地使用权证、土地使用权是否设置了抵押、有无查封等情况；要尽可能了解政府审批情况，包括《建筑工程规划许可证》、《建筑用地规划许可证》等；政府投资项目要看有无发改委的立项审批手续等。 第4页/共69页（二）项目的法律风险评估。 1、内部风险评估：　根据项目性质、履约能力、投资主体实力及是否存在垫资条件等进行初步评估；2、外部风险评估：　在法律赋予项目承包人工程价款优先受偿权的情况下，法律风险评估的核心就是要充分考虑： 在垫资的情况下受市场因素影响致使工程项目无法最终竣工，或者即使最终竣工但项目无法变现的情况下可能存在的风险。第5页/共69页法律规定无法变现的情况：　根据《合同法》286条规定，“不宜折价、拍卖的”工程项目主要包括：　1、公用设施（图书馆、博物馆、医院、学校）；　2、军事设施；　3、宗教设施；　4、重要的基础设施（发电站、大坝、港口、桥梁、铁路、公路等）。　　上述工程均不宜折价、拍卖，承包人不能对其行使建设工程价款优先受偿权”。对此类项目的承接应重点考虑项目资金来源、投资主体资金实力及工程款的支付保证等。第6页/共69页（三）垫资工程的风险防范。比较有效的防范垫资法律风险的措施：1、有效的实物担保或依新《物权法》规定设定在建工程抵押；2、有相应实力的法人单位的保证；3、民营企业主要高管人员的个人担保；4、开发商或其它有相应实力的法人单位的股权质押担保；（最好能对股权对应的公司采取相应的监督措施）5、支付保函担保。（最佳防范垫资风险担保方式） 第7页/共69页相对滞后，但也会起到一定作用的防范垫资风险的措施：1、建立预售房款的共管银行帐户；2、对达到预售条件的房屋以显著低价购买，同时签订回购协议（注意：谨慎签约）。 第8页/共69页《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；　(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；　(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 第9页/共69页二、招标投标阶段。第10页/共69页（一）对于招标文件附带合同条款时应采取的对策。招标答疑是合同签约前唯一能够利用的影响条款的机会，我们一定要充分利用这一机会，争取形成对我们有利的文件解释。发包人在招标文件中附格式合同文本的情况越来越多，且对通用条款也作过修改，需谨慎答疑。 第11页/共69页（二）投标过程中应谨慎出具下列承诺书。“如果业主出现资金困难，我方保证继续施工”；“业主迟延付款××月，我方保证不停工”；“如果本工程不能获得鲁班奖，我方愿自罚××万”； “我方承诺无条件放弃该项目工程价款优先受偿权”；”保证工程质量达到优良标准，否则罚款××万元”。第12页/共69页（三）投标报价过程中的索赔意识。 有经验的技术人员通过研究图纸和招标文件，可能会发现一些设计问题，合约法律人员要立刻研究这些问题是否可能成为索赔点和被索赔点，如果有可能，就可通过不平衡报价等方法为索赔和反索赔创造条件。 第13页/共69页（四）投标无效或中标无效的问题。在招投标过程中，由于竞争空前激烈，经常会出现竞争对手之间提出投标无效和中标无效的问题。这时候就一定需要法律人员进行妥善的处理。（营业执照年检期间可能存在的有效期、项目经理任职的唯一性、投标人投标期间出现的任何事故或受到主管部门的任何处罚均可能成为无效隐患，从而遭致竞争对手的投诉） 第14页/共69页《工程建设项目施工招标投标办法》第十七条规定：资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审，是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。资格后审，是指在开标后对投标人进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审，但招标文件另有规定的除外。第15页/共69页《工程建设项目施工招标投标办法》第十九条规定：经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。　经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。 第16页