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青岛（市南区）建设CBD的制约条件 4地理发展空间相对不大，人均公共绿地不足。市南区目前可利用的土地较少，且居民住宅区所占面积过大，高档公寓较少，兴建写字楼征用土地成本较高。 5土地成本高昂，近年来青岛市房地产价格上涨过快，尤其是市南区。目前房产均价市南区已达8000元/平方米以上。导致办公、交易成本费用过高，有违CBD区商务活动高效的功能。 6楼宇密度过大。超高层建筑对周围环境影响较大，如无线电波干扰、防火灾等隐患问题值得重视。 第三十一页，共三十四页。 青岛（市南区）建设CBD的制约条件 7高层建筑之间缺乏统一协调感。 8交通枢纽作用难以发挥。 9与国内发达的大城市（北京、上海、深圳等）相比，青岛市的总体经济实力相对较弱，建设CBD尚存在一定的资金瓶颈制约。 10与很多大城市相比，青岛市的人才储备相对欠缺，尤其是适应经济全球化的复合型、外向型高级人才较为欠缺；人文底蕴不够丰厚。 第三十二页，共三十四页。 第三十三页，共三十四页。 内容总结 城市土地经济与空间结构。（location,location,and location）。“办公大楼经济高度”：在一块160*172英尺的土地上投资写字楼，当楼高为5层时预期投资利润率为4.36%。3、国家控制下的市场模式：土地最终所有权归国家或国家象征（如皇室）。永业权(freehold)和租业权(leasehold)