《地产物业营销谈》.ppt

整理课件 价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位 潍坊成功人士聚居的社区城市的新中心 潍坊未来最有发展潜力的地段金宝地产建设的鼎力之作国际化、格调感的生活 [目标消费者的需要] [金宝能给予的] 【 消费者分析 】/ 目标消费者心理分析 [子原观点] 现实的目的是推广[金宝乐园] 更大的目的是带动[金宝地产] 金宝生态花园并不愁卖 但我们觉得，把眼光局限到一个楼盘上， 广告难以获得最大收效 在尽可能短的销售周期内 能完成项目销售同时有效提升金宝品牌吗？ 金宝生态花园推广全攻略 宣传 攻略 事件 攻略 展示 攻略 卖场 攻略 资料 攻略 提出“温情物业，贴身呵护”的口号，并将“温情物业”业主化，成为项目的专署代名词，营造项目珍贵、稀缺的区域地位和形象。 稀 缺 感 身 份 感 售楼处10米超高大门，气派、体面，体现项目高端的气质。 现场服务细致、周到，不仅体现项目服务品质，更令客户体验到尊贵身份感。 完成项目营销动作 潍坊·新都壹街区 案例营销总结 营销方向 营销动作 时尚感 身份感 稀缺感 定义区域 定义产品 细节放大 高家楼区域拥有良好的自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发 酒会、GOLF活动 邀请客户设计样板间 业主“温情物业” 10米超高大门 体现客户尊贵的细节服务 玻璃盒子售楼处 组织寻根游 提出“温情物业”的概念 潍坊·新都壹街区 项目概况 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳中路； 规模：总建筑面积约8万平方米； 物业用途：住宅； 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。 中海明珠OFFICE行政公寓 爱丽舍皇宫级私家总统套 地块价值分析 本案地处滨州行政中心区、未来居住中 心区，地块综合价值高，体现在： （1）优美的环境条件； （2）便利的交通条件：黄河五路及渤海 十八路为新城区的主干道，均按高标准 设计，交通条件优； （3）地块布局于中海水域核心，可享受 优越的自然生态环境； （4）新城区中心地段，靠近黄河五路， 处于滨州新区行政中心区域，中心的地 段尊贵性突出； （5）本案地块位于滨州市新市区中心部 位，周边行政、事业单位办公大楼林立， 高水平的公共设施与基础设施已超前配套 齐全，为居民创造了便利的生活条件。 子原介入背景与操作结果 1、在人们心目中形成了较突出的区位概念。 2、便民商业网尚未形成，生活机能感不足。 3、商业形式较单调，形成专业市场，便民商业薄弱——由于滨州新商区的启动缓慢，成熟的高档物业与富有品位的人潮不断涌近，此区的商业与休闲氛围形成了发展滞后，而便民商业更显薄弱。 4、交通便捷——区域交通还算便捷，西区主干道宽阔通畅，作为连接新旧两个城区的主干道，体现出扬城交通大动脉的核心作用。 5、热闹但尚不繁华——本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增长，但区域缺乏积聚商业人气大型百货。因此该区域人群纷杂，格调不一，热闹但不繁华。也是由于人群复杂，职业，收入档次，生活情况迥异 项目背景 滨州市场首创高科技住宅，改变酒店公寓的竞争弱势，建立全新价值体系，使“行政公寓居住时代”家喻户晓； 滨州首推“裸体样板间”，高举高打、控制放量，创造市场奇迹； 子原策划前，开发商期望价格毛坯2600元/平米，子原策划后实现价格3000元/平米。 子原操作结果 子原介入时间：２００7年6月 子原介入方式：营销策划 中海明珠OFFICE行政公寓 爱丽舍皇宫级私家总统套 项目市场定位与竞争策略一 中海明珠OFFICE行政公寓 爱丽舍皇宫级私家总统套 1、物业形态描述 本项目位于中海东北侧，黄河十二路以西，但不临黄河十二路，而通过会展中心 一侧的小径通往案场，枕中海北侧，其开发趋势存在的有以下几点： 1）虽然滨州西部区域是城市重心区，但目前该地块商圈多与酒店、别墅及高档 住宅群布局与此之外，酒店公寓开发项目目前还没有，不属于前述雷同的开发热 点物业形态，市场热度较高。 2）南面临依湖小道而且临街面窄，道理蜿蜒狭长，呈“S”形状，地块比较纵深， 不利于项目气势的营造。 3）目前新区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。 所以，本案如果以酒店公寓形式投入竞争，即使花费大量精力为项目加温造势， 可能要等待整体西部区域的启动才可能有较好成效。为了实现项目的超常规销售 与资金快速回笼，我们将项目概念偏离传统的酒店公寓，定位于兼具投资与实用 性的、直接面对滨州客户群的低总价小面积异型物业——中海明珠OFFICE行政 公寓。以让项目跳出竞争，具备充分的唯一性、排它性及权威性。 项目市场定位与竞争策略二 中海明珠OFFICE行政公寓 爱丽舍皇宫级私家总统套 2、酒店式小套房的真义 其实，从房地产项