物业管理习题答案.docVIP

《物业管理》习题答案 第1章 物业管理概述 ◆ 基础知识练习 ◇ 选择题 1.物业管理的管理对象是（??C?）。 ????A．物业所有人??B.物业使用人??C.物业??D.业主 2.根据使用功能不同，物业可以分为（?ABCD ）及其他用途物业。 ????A.居住物业???? B.商业物业???? C.旅游物业??????D.工业物业 3.与传统房地产管理相比较，物业管理的（??ACE??）。 A.管理观念是为业主服务 ?B.管理手段是行政手段 C.管理行为是企业行为 ? D.管理费用来自财政补贴 ? E.管理性质是有偿服务 ◇ 判断题 1.物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。（??√???） 2.街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物管企业。（ × ） 3.在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。（ × ） ◇ 思考题 1．什么是物业？物业有哪些特征？ 答：物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套设施、设备和场地。 特征：1）固定性2）耐久性3）多样性4）保值增值性5）权益性 2．什么是物业管理？与传统房屋管理相比，其有哪些特点？ 答：物业管理是指，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 特点：社会化功能集成度较高；物业管理的专业化；物业管理的企业化；物业管理的经营化 3．简述物业管理的基本内容。 （1）常规性的公共服务。这类服务包括：房屋主体管理；房屋设施、设备管理；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆管理等。 （2）非公共性延伸服务。是物业服务公司为满足物业区域内业主（使用人）更好的需求，利用物业辅助设施或物业管理的有利条件，为业主（使用人）提供公共性服务以外的服务，一般包括针对性的专项服务和委托性的特约服务。 4．简述物业管理的基本环节。 （1）物业管理的前期阶段。 这一阶段包括物业管理招标与投标，通过招标与投标，房地产开发商或已成立的业主委员会来选聘合适的物业服务企业；物业服务企业进行机构设置和人员安排，物业服务企业制定内部管理规章制度；物业服务企业对早期介入的准备以及在规划设计、施工监理、设备安装及租售代理等阶段的介入与管理。 （2）物业管理的启动阶段。 这一阶段以物业的接管验收为启动标志，延续至业主委员会的成立，主要包括物业的接管验收、入伙管理、首次业主大会的召开和业主委员会的成立及重新签订物业服务合同。 （3）物业管理的日常运作阶段 这一阶段主要指用户入住后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作，包括日常的管理服务和物业管理运作系统的协调两个方面。日常管理包括对房屋及附属设施设备的管理、安保管理、清洁绿化管理、交通车辆管理等方面；物业管理运作系统的协调是指物业服务企业在开展物业管理活动中，正确处理与业主、业主大会、业主委员会、政府主管部门、居委会、街道办事处、政府相关职能部门、房地产开发商等之间的关系。 （4）物业管理的撤管阶段 这一阶段指物业服务合同期满不再续签，或提前结束物业服务合同时，物业服务企业应做好的撤管工作。包括整理全部档案资料，清理帐目，做好物业移交前的各项准备工作。 5．简述物业管理的宗旨和原则。 答：（1）物业管理的宗旨 物业管理是为物业所有人和使用人提供全方位、立体式的综合性管理和服务，其宗旨概括地讲就是“管理物业、服务业主”。物业管理属于服务行业，在物业管理的过程上要突出“服务”二字，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理。 （2）物业管理的原则 ① 以人为本，服务第一。 ② 经济效益与社会、环境效益并重的原则。 ③ 专业化管理与群众性参与相结合的原则。 ④ 统一经营、综合管理的原则。 ⑤ 以法规为准绳，以合同为基础的原则。 ◆ 实践操作训练 案例题 张先生于2003年国庆节在某小区购入房屋一套，并于当月入住。不久他就感情很不方便，如进出小区要出示业主证、自行车必须停放在指定地方、被子不能在小区空地上随意晾晒，音响声大保安也要干涉。 张先生认为，物业服务公司是业主聘请来为业主服务的，为什么却又处处管着自己。 问题：（1）物业管理到底是管理还是服务？ （2）物业管理的做法是否违背物业管理宗旨？ 分析：（1）要弄清楚以上问题，必须了解物业管理中的法律关系。物业管理中一个重要法律关系是：业主和物业服务企业之间是委托与被委托、聘用与被聘用、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。从理论上说，物业管理中所包含的法律关系的实体内容，既有服务内容，又有管理内容，管理和服务融合在一起，不能分开。物业管理虽然叫做“管理”而不叫“服务”，并不能说明