城市经济学城市房地产经济.ppt

编辑课件 4、受政策及宏观经济影响大 1999年来国内物价、房价、股价走势图 1、股价先于市场反应，后于市场退出——虚拟市场 2、中国CPI不包括房价 3、CPI与房价变动趋势大致趋同，但是房价幅度大，因为是刚性需求 房价的属性：居住+投资；房屋价值量大，门槛高；房价对市场反应更敏感 4、民意+经济增长过热 cpi 08年观望的积压需求提前释放，09年底刺激政策到期：首套房7折优惠退市 即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。 中国房地产市场的特殊性 1。体制性藩篱 （1）土地制度（土地公有，政府垄断一级市场、二级市场不发达——抑制炒地皮行为的产生） （2）住房制度（双轨制的供给模式，使得一部分以低于边际社会成本的价格获取房屋） （3）户籍制度（制度性身份区隔，使得政府有可能排除非本地居民的投机者） （4）税收制度（物业保有成本较低，产权转移成本不高，选择不动产投资与保值是大部分公众的唯一选择） 中国房地产市场的特殊性 2。建构性市场 （1）城市化（增量刚性需求） （2）经济发展（增量改善型需求与投资型需求） （3）地广人众，差异明显（国内市场范围广，异地需求有明显的导向性） （4）其他保障不完善、其他投资品市场不健全（住房成为预防性储蓄或普通家庭投资的首选） （5）不完全竞争的市场（供给者较多，竞争不完全但还是能反映市场的实际） 中国房地产市场的特殊性 3。矛盾性链条 （1）地方经济增长依赖于固投，城市发展依赖于项目开发（大量内需禁锢于地产领域） （2）政策执行链过长（利益过滤机制） （3）地产企业盈利模式的固化（简单、粗放式的增量扩张） （4）普通消费者消费方式的固化（文化的影响） 如何理解目前中国的房地产市场及政府的调控措施 （1）对中国的房地产市场的总体判研 刚性需求支撑市场繁荣（城市化、经济发展）； 短期投机性需求在若干核心城市所占比例并不足以影响市场大势，但其行为会对其他消费者的预期产生强烈影响； 在大部分2、3线及以下城市，市场总体健康； 通胀预期的加大将使得市场对政府的调控措施反应不大（不排除恐慌性抛售所造成的市场波动，但总体趋势不会有太大变化） （2）中央政府调控措施的主旨 抑制异地短期投机性炒房 抑制一部分投资性需求（缩短金融杠杆） 房价的成本控制（改革土地获取方式、降低土地市场竞争强度） 抑制高端的住房需求 （3）各个利益群体的行为空间分析 地方政府（矛盾性） 实际需求购房者（易受宏观经济与市场氛围影响） 投资性需求者（受到一定影响） 投机性需求者（影响不大但可能会产生恐慌性抛售） 房地产企业（影响到新一轮的投资计划） 金融机构（个贷规模缩小） 股市及其他投资品市场（市场规模可能会扩大） 房地产金融市场 房地产金融市场的构成要素 房地产金融市场的分类 1.房地产金融市场的构成要素 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。 房地产金融市场的三个基本构成要素 融资主体 融资中介 金融工具 融资主体 房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素 .主要包括： 企业 居民个人 政府部门 融资中介 融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。 房地产金融专营机构 如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等 房地产金融兼营机构 如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等 金融工具 房地产金融市场的金融工具是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。 主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。 房地产金融市场的功能 融通资金的功能 通过金融市场将货币资金由盈余部门融通到短缺部门。 转移和分散风险的功能 丰富多样的金融商品，可以使投资者将投资分布于具有不同收益—风险组合的多种金融产品上。 调节和反映经济的功能 货币政策和财政政策是政府通过对金融市场的有效功能而实施的机制和手段。 2.房地产金融市场的分类 按金融市场层次划分 可分为一级市场和二级市场。 房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO，Initial Public Offering ）等。 房地产金融二级市场，指房地产融资工具的再交易和再流通市场 。 2.房地产金融市场的分类 按金融交易工具的期限分 可分为货币市场和资本市场