pest分析法万科房地产公司案例.pptxVIP

会计学;第1页/共21页;万科房地产公司PEST分析;公司简介;万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强 如今的万科，是中国大陆首批公丌上市的企业之一，是中国房地产行业第一个全国驰名商标，其品牌价值位列中国房地产业第一名。;P—政治法律因素 E—经济因素 S—社会人文因素 T—技术因素;; 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：? 1、税收政策? 营业税优惠政策有力地促进二手房市场? 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。? 2、?限制房地产开发的的贷款管理。??? 对项目资本金（所有者权益）比例达不到?35%?或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。?;3、?规范土地储备管理? 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。? 4、加强住房消费贷款管理? 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%?；???购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。? ;5、?切实调整住房供应结构? 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。? 6、进一步整顿和规范房地产市场秩序。? 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。? ;政治法律因素总结;经济因素;社会与文化因素;3、人口因素 　中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。 4、社会城市化 　中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展.;;技术因素;万科的做法：万科地产目前的产品定位是打造自然、和谐、舒适的居住产品，同时涉足商业地产、养老地产、旅游地产等多元化产业。 其中，在居住建筑方面，主要在建筑节能方面融入绿色主题，比如外墙保温、节能玻璃、雨水回收、太阳能利用、空调热回收等方面，今后逐渐在中水回用、饮用水过滤、空气净化等方面重点考虑。另外要着重强调的是装修一步到位创新实践，在国家还没有推行普通住宅全装修标准时，万科地产就率先在自己的楼盘实行全装修到位，最大化地节约资源，且具有环保和成本优势，客户愿意接受。 对于公司自身开发的酒店、商场、写字楼，则会在运营方面注重绿色环保，在机电系统设计、能耗监控方面通过智能化技术来实现调控，降低运行能耗。;技术因素总结 ;拓展万科优势;万科劣势 ;总结拓展（万科的机会）