中道财税8月-房地产业会计核算中的税收风险管理与纳税筹划.ppt

. . 国税函发［1998］289号??????一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中,个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。????二、国税发［1997］198号中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。 . （二）无形资产 无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权和土地使用权等。 无形资产核算时主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、土地使用税、房产税和印花税。 . 营业税和土地增值税主要是转让无形资产； 企业所得税方面取得时计税基础的确定、是否允许摊销及摊销时间； 耕地占用税、契税、土地使用税主要是取得土地无形资产时，要及时缴纳契税、土地使用税或房产税；转让或交付时，减少使用税。 印花税主要涉及土地使用权转让合同。 . 土地使用权处理 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自用土地使用权用于开发地上建筑物的，土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行处理；外购的土地及建筑物所支付的价款应当在土地使用权及建筑物之间分配，难以合理分配的，应当全部计入固定资产；房地产开发企业用于建造开发产品的，计入开发成本。 政策1.doc 政策2.doc 政策3.doc 政策4.doc . 代建房策划 某房地产公司购置一城中村土地，协议要求另为拆迁户建好一联排别墅群，价值约1亿元，用于安置。项目土地和立项计划由公司申请办理，税务机关要求房地产公司视同销售不动产缴纳税收。代建行为要符合四个条件： （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移; （3）与委托方事前签定委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算。 . 国税函[1998]554号 房地产开发企业（简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 . 五、长期股权投资核算的控制 长期股权投资是指通过投资取得被投资单位的股份。企业对其他单位的股权投资，通常是为长期持有，以及通过股权投资达到控制被投资单位，或对被投资单位施加重大影响，或为了与被投资单位建立密切关系，以分散经营风险。 投资的方式主要有两种：货币性资产和非货币性资产。 会计核算的方式：成本法和权益法 获利的方式：持有期间股息红利收益和转让处置收益。 . 财税[2009]111号 对个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。 财税[2003]16号 金融企业从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。 . （一）长期股权投资核算 同一控制 企业合并 非同一控制 长期股权投资 非企业合并 企业合并，是指将两个或两个以上的单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。 . 1、企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本： (1)同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日