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对物业管理问题的思考 随着物业管理水平的不断提高，小区的数目一天夭地在增加，小区的品味也为也随 之提高。而人们日益对物业管理的要求的提高和我国的物业发展水平所处在的一个初始 阶段形成了鲜明的反差，这也加大业主和物业管理公司之间的矛盾。使得整个小区的建 设处于不顺的地步，我们该如何来解决这个问题，成为小区继续发展的重要一步，而物 业管理费又成为了重中之重。 一、物业发展的历史 深圳作为我国物业管理的发源地,23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一 和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜 活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、 用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、 管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力， 为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管 理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物 业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉 煌的昨天，在中国物业管理发展史上刻下了英名，而且深圳的许多成功经验利做法，今 天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位， 领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的 地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳 市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑 是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大 批的物业管理优秀人才安营他乡，对本地区物业管理的发展也将带来一定影响。三是深 圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原 气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先 进经验和做法已被他们掌握，并结合本地创造发展，形成了自己特色。 上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实 行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。北京市的物业管理尽管起步较晚，但发展 迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。除北京、上海外，广州、南京、天津、杭州、 重庆、武汉等城市的物业管理，近几年来发展的也非常快，一直紧追深圳、上海、北京 的物业管理，并各有千秋。随着这些城市物业管理的快速发展，我国物业管理的战国时 代即将到来。 二、物业管理企业问题 （一）物业管理立法滞后，理论体系不健全 现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本点上，中国物业管理行业的立 法明显滞后：除了 2003年9月1日刚刚正式实施的《物业管理条例》及相关配套法规 外，一直没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物 业法规即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，面深圳成立第 一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年地方法规空白期。此外，理论始终滞 后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在 制订地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方 案上，因此存在不少漏洞。 （二）物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清 物业管理涉及到的市场主体诸多，他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系, 由于物理管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，具体表现在：产权关 系不明确；法律责任不清楚；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格； 供水、供电、供气等有关单位与物业管理企业的经济关系需要明确；公安派出所、居委 会与物业管理企业在社会管理职能上的关系有待进一步理顺，等等。给物业管理造成了 很多困难。 （三）物业管理收费难且不规范 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有 两个方面：一是收费难度大。少数业主和使用者宁愿住在较差的环境中，出了问题自己 解决，也不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置， 也造成物业管理收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月 就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规 定。但是各地物价主管部门没有严格实施，本地的物业管理服务收费标准又不见出台， 物业管理服务收费没有做到有章可循，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，巧立名 目，多收费，少服务，质价不符等，激化了双方矛盾，由此造成了很多的纠纷。 （四）开发建设和物业管理脱节 由于建设和管理脱节，物业开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在